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国庆节前的一天惠州市区城市绿兴家园二楼的八一幼儿园打算在楼下入口大厅安装大门没想到刚安装好一个就被人强行破坏门玻璃全部被敲碎

幼儿园立即报警派出所到场后小区物业一位负责人被带走调查

一个已经存在七八年的奇怪纠纷由此揭开帷幕

买了二楼才发现楼梯出口变成商场

八一幼儿园负责人称幼儿园投资方白女士2013年从开发商程惠公司手中购买了位于惠州市江北云山新江路21号城市绿兴家园南侧610栋整个二层建筑面积为268002平方米的规划用途为商场办公的房屋用于开办幼儿园

但是这些房屋并不是一手房

城市绿兴家园小区由两组南北向U型高层楼房围合而成小区建成后开发商程惠公司于2013年2月将南侧610栋U型裙楼的一层二层房屋的所有权分别以1层01号2层01号房号办到了自己名下领取了房产证也就是说白女士买到的是二手房业主是程惠公司

程惠公司刘总称白女士当时对二层房屋进行了现场勘查在充分了解了房屋的结构楼梯朝向面积产权证规划用途等所有情况后与程惠公司签订了房地产买卖居间合同双方明确约定以房屋现状购买且在办理房产证过户时还做了对现状无异议的笔录当时的房屋东西两侧没有楼梯南侧有2个楼梯双方签订合同后白女士按照房屋现状面积支付了购房款程惠公司办理了房屋所有权转移登记手续并向白女士交付了房屋

白女士则称购买时由于程惠公司本身就是开发商加上所有过户手续均为程惠公司全程代为办理所以她一直没想到这是二手房包括办理过户手续时对现状无异议的笔录也不是她签的字

这就为其后的一系列官司埋下了伏笔

幼儿园一层楼梯门厅安装大门

2013年11月白女士领取了房地产证后对房屋进行装修时才发现二层只留了跟楼上业主共用的楼梯且只能从小区里面上下东西两侧没有对外楼梯上下南侧虽有2个对外楼梯可供装修上下但开发商将这2个楼梯间纳入了一层商铺产权

为解决消防通道问题双方协商由幼儿园自行搭建东西两侧楼梯出口到小区内面的架空层但此举遭到城市绿兴小区业主的投诉反对幼儿园只好又将东西楼梯搭架拆除并恢复原状然后装修南侧一层的2个楼梯及门厅作为对外出入口装修过程中被开发商阻止并起诉幼儿园侵犯一层01号商铺所有权要求排除妨害

而白女士到惠州市城建档案馆查询城市绿兴家园一层二层的工程竣工验收图后发现一层规划有4个通往二层的对外楼梯出口及门厅但开发商却将这4个楼梯出口及门厅变成了商铺办理了房产证无法正常使用房产证上的平面图显示二层只有与楼上业主共用的9个从小区里面出入的楼梯幼儿园认为开发商卖了功能为商业办公用途的二楼却没有提供对外的楼梯及出入口既不合理也不合法于是起诉开发商违约

五个官司环环相扣一波三折

从2014年4月起幼儿园程惠公司为这个楼梯事先后打了十几场官司

第一个官司程惠公司起诉幼儿园侵权因幼儿园开始打买卖合同纠纷官司行政官司而两次申请中止审理

第二个买卖合同纠纷官司幼儿园起诉程惠公司违约要求法院判令被告将4个楼梯及出入口门厅提供给原告使用并赔偿相关损失幼儿园一审胜诉但二审再审败诉

第三个行政官司住建局一审败诉但住建局上诉后又以幼儿园同意处理方案为由撤回上诉同时让幼儿园撤回起诉使一审判决失效即这个官司等于没有打过

第四个官司就是程惠公司再次起诉幼儿园侵权要求支付一层楼梯及门厅的租金及占有使用费一审二审程惠公司均败诉

第五个对价官司是程惠公司起诉幼儿园多占用商铺12734平方米作楼梯要支付对价赔偿并向法院递交了鉴定申请书法院一二审均以其他案裁定中程惠公司的起诉不符合生效法律文书所确定的要求和条件为由暂不作处理建议当事人待是否违反规划是否多占面积如有多占相应房产价格如何认定等问题先行明确后再另行主张权利驳回了程惠公司起诉目前程惠公司将再提起再审申请

这些官司诉求不同但主要的事实相同只是审理及争辩的焦点略有差异

其中涉及三方的行政官司最关键它既能比较清楚的说明问题同时又因为它的撤销导致现在还留着一条事情没有最终处理结果的尾巴所以我们着重看看行政官司的审理情况

房产证平面图显示只有对内的楼梯没有对外出入口

2016年幼儿园起诉惠州市住建局及房产管理局要求撤销住建局颁发的建设工程规划验收合格证及房产局颁发的房产证

法院审理查明2006年2月被告住建局向程惠公司颁发的建设工程规划许可证中注明二层是办公商铺在报建图纸中首层有4个楼梯含楼梯门厅上下出入二层其中南面2个东西各1个第三人程惠公司建设时未办理项目规划变更手续未经住建局核准擅自将610栋1层01号房屋临街设置的4个楼梯改在内侧2008年2月1日住建局工程竣工验收图纸标明1层01号规划设置有4个楼梯及门厅上下进出2层01号建设工程规划验收合格证中注明二层商场办公但所附图纸未显示1层01号有楼梯及门厅即2层01号没有出入楼梯及门厅

2013年2月27日惠州市房产管理局将1层01号2层01号房屋所有权全部登记在程惠公司名下并颁发给房地产权证产权证注明共有情况是单独所有2013年9月5日程惠公司将2层01号房屋转让给原告办理了过户手续房屋买卖现状与平面图房屋产权证一致

案件审理过程中法院组织三方当事人到现场勘查查明涉案的1层01号房屋在工程竣工时没有设置临街楼梯及门厅供2层01号房屋上下自幼儿园与程惠公司因楼梯及门厅问题发生纠纷后住建局于2015年4月23日给程惠公司发函称2008年2月办理了建设工程规划验收合格证其中二楼为商场办公使用功能原首层共有4个独立商业楼梯并连接城市道路的对外出入口现根据二楼业主反映并调查核实你公司未经规划批准更改二楼对外楼梯出入口根据有关规定要求你公司在1个月内提出二楼对外楼梯出入口满足技术规范要求的方案方案经批准后3个月内落实完善程惠公司报来方案后住建局2015年10月12日批复同意所报方案调整并于2015年12月重新绘制了1层01号房屋的规划图纸规划设置南面临街2个楼梯及门厅东西两侧临街各1个楼梯及门厅同时向惠州市房地产管理局发函请房产局按规定对涉及调整部分重新给程惠公司办理产权登记相关手续

程惠公司在上报调规落实方案中提出要求白女士按12734平方米支付对价

重新调整规划但没有办理换证手续

惠城区法院一审判决被告住建局向第三人程惠公司颁发建设工程规划验收合格证确认涉案建设工程规划验收合格该具体行政行为违法原告幼儿园的诉讼请求有理但考虑到涉案商住楼建成多年2层以上的房屋均出售给了小业主甚至1层01号房屋商业铺位大部分也已出售上述小业主已在房屋产权登记部门做了产权登记领取了产权证书如果法院判决撤销被告住建局颁发的建设工程规划验收合格证不利于维护交易安全和社会稳定但是被告住建局应当严格履行职责责令第三人程惠公司按照重新核准的规划报建图纸整改确保610栋2层01号房屋具有正常使用功能确保上下进出安全和消防安全等

惠州市住建局不服判决提出上诉后又以幼儿园同意上述调整方案愿意撤回案件一审的起诉为由申请撤回上诉惠州中院裁定准许惠州市住建局撤回上诉准许幼儿园撤回起诉一审行政判决视为撤销

但是程惠公司以白女士还没有支付对价为由到目前为止仍没有就规划调整后重新到房产管理部门办理产权登记及换证手续

住建局要求程惠公司调规函

由于行政官司直接影响到楼梯缺失事实及房产证效力的认定侵权官司买卖合同纠纷官司对价官司都会受到行政官司判决结果的影响

所以虽然事实上幼儿园程惠公司现在已按住建局调规要求开通了东西两侧各1个南侧2个对外的楼梯出入口但程惠公司仍坚持认为自己的房屋产权证没有失效白女士也没有支付对价所以继续与幼儿园打侵权官司于是就导致今年9月底幼儿园要给楼梯门厅安装大门时双方又发生纠纷

不过前些天幼儿园终于还是将大门安装上了程惠公司没有再派人破坏但对幼儿园擅自安装大门表示抗议

程惠公司刘老板认为他们最大的委屈是白女士混淆了二手房与一手房买卖的区别将二手房东的责任与开发商责任混为一谈尤其是当时购买时对方已经对现场进行了确认和了解双方房产证上的规划图也显示二楼不具有对外出入口所以程惠公司认为自己作为二手房东并没有违约而且双方的不动产权证至今为止仍合法有效并未撤销同时后来调整4个楼梯的方案首先是出于让步和解决纠纷的立场考虑住建局后来调整为朝外的楼梯通道需要占用1层商铺面积程惠公司当时同意调整的条件是需要幼儿园支付对价而依法院判决对价需要重新办理房屋产权证后确定是否多占面积多占的价格如何认定等问题先行明确才能处理也就是说现在房产证并没有经过法定程序撤销则房产局要求重新办理产权登记手续并没有强制力所以幼儿园占用一楼商铺建楼梯出入口就属于侵权

白女士表示二层规划有对外出入口程惠公司却擅改规划还办了房产证后来被迫按住建局要求进行改正了却又还拿非法获得的房产证来说事索要对价看来依程惠公司的说法还需打一场行政官司才行了

文广州日报新花城记者秦仲阳

广州日报新花城编辑杨洪权