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买长江边的房子好吗

江景房能不能买？该怎么买？相信是每一个重庆房产投资者都思考过的问题。

我的回答是：江景房可以买，但是一定要谨慎。

江景房要贵于其他房子，买江景房的目的在于：目前江景房有较高的溢价，但是未来会带来更高的收益。

江景房水很深，坑也很多。好的江景房，可能价就已经很贵，投资意义不大。差的江景房，可能也很贵，更加没有投资的意义。

在没搞清楚情况之前，外地新手客户千万不要迷信江景房。

某些房子质量很差，但是以江景的名头，加高价卖给了外地客户。这样的事情我也见过了不少。

一、江景房水很深

不是所有牛奶都叫特仑苏，同样也不是所有看江的房子都叫江景房。

江景在景不在江，水平的江面，仅仅提供了开阔的视野，然而对面的城市景观如何？这才是问题的关键。

很多大城市都有大江大河穿过，但并不是所有有江的大城市，都能有好的江景房。

问题在于江的宽度，江的距离过宽，会导致对面的建筑物过小，景色大打折扣。江的距离如果过窄，会导致视野不够开阔。

500米到1000米江面不宽不窄，是产生好的江景房最合适的距离。广州的珠江，和重庆的两江交汇处，都符合这个得天独厚的条件，是出江景房的宝地。

即便是重庆不是所有沿江的房子都是好江景房。重庆可以产生沿江房子的区域范围是非常广的，河道中心线长约180公里，两侧岸线长约394公里，主城九区的每一个区都有涉及。

在长达394公里的江岸线上，到处都是沿江的房子，并不稀缺。那么我们投资江景房还有什么意义？

还是回到刚才的概念，江景在景不在江。

巴滨路也有江景，但并不是好的江景，因为在巴滨路无景可观，看不到由摩天大楼组成的恢宏的建筑群，看不到重庆的城市天际线。

重庆有着世界公认的Top10的城市天际线，能看到城市天际线的江景才是好江景。我将重庆的江景，分为三个等级。

一线江景，位于南滨路，北滨路，弹子石沿岸。可以看到重庆的城市天际线。例如南滨路可以看到来福士和江北嘴，北滨路可以看到解放碑CBD，这是两江四岸最精华的位置。

一线江景的条件非常苛刻，从上图中我们可以看出，解放碑看南滨路的江景都不算一线江景。因为南滨路，背靠南山，没有恢弘的建筑群，景色大打折扣。

二线江景，虽然看不到重庆的城市天际线，但是可以看到沿江鳞次栉比的建筑群，夜晚来临，灯火辉煌的夜景也是美不胜收的。

三线江景，位于不太成熟的区域，看不到灯火辉煌的城市夜景，只能看到江面，虽然开阔的江面也能给人视觉上的享受，但是并没有太大的价值。

不管城市地段如何变迁，大江大河不会变，目前重庆已经暂停两江四岸的开发，一线江景和部分二线江景在重庆比较稀缺，买一套少一套，这也是为什么投资江景房的理由。

即便有好的江景，并不一定是好的江景房。无遮挡的江景房，才是好的江景房。相比正看江，夹缝看江的价值就要低不少。

买江景房一定要实地看看。

二、江景房的劣势

江景房的劣势主要体现在两个方面。

第一，交通不好

一般来说江景房都位于江边，没有地铁，交通不便，这是江景房的通病。以水库神盘阳光100为例，它的对面就是渝中半岛和江北嘴，正看来福士广场和重庆大剧院，妥妥的一线江景，但就是交通不好，离地铁很远，公交也不多。

第二，评估价不高

评估价指银行所认为的房子的价值，这直接影响到贷款的成数，影响我们的杠杆率，进而影响到投资收益。

江景房都位于小区前排靠近江的部分，因为能看江，所以有了较高的溢价。

但是并不是小区所有的房子都可以看江，都能有这样高的溢价。银行评估房子的时候，只能以小区均价来评估，不可能根据江景房的真实价格来评估房子。

江景房一般都估不足价，这是房产投资者需要慎重考虑的事情。

长江边上的房子能买吗

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

以下来自“武汉房姐”微信公众号粉丝提问精选

提问：房姐，二问哈，想请教一下长江新城区可以投资吗？会不会有望成为下一个光谷东？大概需要多少年火热？如果投资的话，哪个盘比较合适？

回答：你好，长江新城1.0版本还没有正式落地，未来发展不好说。 但是对比武汉其他几个远郊区，汉口北还是更有优势。

1.有地铁

2.有长江新城的持续广告投入

3.离汉口主城区最近的一个板块，承接汉口的人口外溢需求

4.新盘少，不需要多大资金就能把板块炒起来

5.价格并不高，其他三环边同等地段的房子已经是1w—1.5w了，汉口北的价格还是略低。

6.环线位置好，处于高铁和机场之间，价格不应低于文化大道

7.青山高铁新城会带动板块提升

8.上风上水

缺点是：除了价格和地铁21号线以及江北快车道直通二环，配套产业都一般，而且租赁市场价格低，买了月供硬扛，二手市场需要时间成熟。 如果你没有房票，长江新城板块的不限购区域是非常好的选择，如果你有武汉房票，长江新城目前来看不确定性太大。

提问：房姐你好，我在汉阳城云顶投资一套118户型，但云顶的车位从投资角度分析的话可以买吗

回答：买房还是租房？绝大多数的中国人会选择买房。 买车位还是租车位？相信很多人就会犹豫了。 到底买不买车位，很多人都在纠结。 根据经验来看，如果小区是刚需盘，车位比例在1:1以上，那车位买到最后一般都会剩余，而且最后剩下的还会降价处理，而高端住宅在1:1.3以下，需要尽快入手，买的迟了好位置基本就没了，所以还是得尽早买。 如果想用作投资，最重要的一点就是看本小区以及周边几个项目的车位占比，因为车位市场只存在于500之内的小区内部，买之前可以去周边小区调查调查。 一般来说是没必要买，租车位就可以了

提问：房姐好！我出租给群租公寓公司的房子卖了，要收回房子，协商多次，对方坚持要按合同赔偿高额赔偿金。上半年疫情期间未按时支付房租，以此为由我已通知对方解除合同，不承担赔偿责任，一个月内办理交房手续。问题:怎么样可以让对方按期交房，有什么特殊有效的办法？或者有什么办法能使对方同意可以少赔一点违约金？

回答：你好，房东是弱势群体，都不容易。 你最好通过信函或者短信发一个告知书。 确认他拖欠房租之事实，提醒什么时间之前不履约你将采取的行动。 接下来直接换锁，并请物业管理处见证和帮忙即可，至于租金之类的，直接从押金里扣除即可，一切按合同办事呗。

提问：新人首问！美丽睿智的房姐你好！十分佩服你的胆识和眼界！本人已近不惑，相见恨晚。家庭目前南湖有套小户型学区（东方莱茵59平，余商贷49w，是否应商转公？公积金每月2k8,之前一直是提取在用）等二胎上完小学已是8年后了，另有积玉桥金地国际88平高层二线江景自住(无贷），与老公JLH买了世茂瑰海园125平投资兼自住，两套房都是商贷目前月供总计1w1，家庭年入30w,子弹余50w,请问房姐金地国际是否还应持有(考虑孩子未来可能回市中心上高中以及培优方便），如果出手目前市场价格270w如何，月亮湾性价比不错但总价最低要370左右，家庭负债会更大，请问是否可以考虑置换保值？主要担心后期万一一方失业的现金流问题。 或者房姐有其他更好的资产配置建议？请求房姐翻牌！

回答：你好，金地国际没必要换到月亮湾。都是武昌滨江商务区辐射范围内，未来涨幅都能跑平大盘。 除非你单纯考虑自住，否则更倾向再加仓一套光谷东低价潜力盘。 未来租金可以缓解一部分月供压力，南湖学位用掉之后可以直接出手。

提问：房姐，目前没有杭州房票，是破限购买未来科技城2.0，还是杭州不限购的临安，靠近未来科技城板块，总价差不多情况下

回答：临安价格虚高，现在入场没必要了 临安这地方三面环山，其实是个交通死角。 我觉得更适合休闲度假养老。 未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。 临安目前价格并不算笋。 离未来科技城其实车程也有20公里以上了，开车半个小时以上。 未来科技城都没有发展起来，更别提临安。 破限购买未来科技城2.0

提问：请问支付宝借呗借到的钱能付首付吗

回答：你好，不可以 最好别碰借呗和微粒贷，这些网贷对征信的影响是负面的。 网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。 如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。 同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。 普惠金融能不能用？ 1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。 2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。 建议换核刷卡，或者短期拆借，你的征信在放款之前别产生任何负债。

提问：前年想卖掉武汉黄陂区滠口街道的房子，入手深圳。但是那套房一直跌，深圳却猛涨，现在心态崩溃。接下来想卖掉，入手深圳周边或者深圳老破小，又有些犹豫，怕武汉也来一波上涨，那就两头打脸，不知如何是好？

回答：你好，不管现在卖不卖滠口的房子，它都不算优质资产，武汉大涨，它只能小涨。 接下来2步走： 1.优选深圳打新，深户无房家庭，现在打新特别适合你，剔除掉有房家庭和限购人群后，中签率大幅提高； 2.次选买入广州，两年后置换深圳曲线救国。

提问：房姐好，之前的付费问题还没回复，我的问题现在也不同了，请回复这个。手上有150个，投资性买房，如果买幸福时代大家或绿地光谷星河绘的话，会拿110以上的面积，因为我后期要换工作，还有我们家庭本身的生活成本，这样只能拿其中一套（选不选得上也是个问题）。但也考虑买2套90多平的简装二手到手出租。请问您建议是，一套2新房中的一套还是2套低价潜力盘可用于出租的？另外，幸福时代有个4梯11户的31层顶楼不含税费1.72，多少可以拿？盼回复。

回答：你好，感谢付费！ 武汉今年热门板块新盘涨了10%左右，打新和淘二手笋盘同样困难，利润也不如从前。 如果能淘到二手房，建议优先考虑二手房，出租缓解月供压力。年底降价盘相对多一点。 没办法淘到笋盘，建议入手幸福时代和绿地的小户型。

提问：睿智的房姐你好，加入圈子很幸运。 家人现选择自住学区房遇到分歧，请帮忙指点指点： 1、子弹300个，年入100个。买房主要考虑小孩明年上小学，现住招商公园，对口墨水湖小学一般，想换到江岸区学区更好的，因工作在汉口，看中万科御玺滨江，有现房12月交付，单价41800，总价915w。 2、现纠结于家人觉得二七滨江价格普遍偏高，倾向汉阳江边的江御或者远洋，上钟家村小学、三初也不错。 3、本人在武昌生活三十年搬来汉阳，虽然招商环境好，感觉适合养老不适合年轻人奋斗，有说法宁买汉口不买武昌宁买武昌不买汉阳，我不想一步落后步步落后。 4、武昌老房子快三十年，已挂中介在售。买万科房子需要还清招商贷款，父母jlh，武昌房子父亲名字，那么过户给父亲，母亲名额留着投资光谷东。

回答：你好，“宁买汉口不买武昌宁买武昌不买汉阳”，这是武汉一直存在的买房地域鄙视链，投资角度我们可以参考土著的意见，但是不可作为选筹标准。 事实上武汉old money在汉口，new money在武昌。 板块涨幅轮动规律跟着产业轮动，一个光谷让土著们改变三观。 四新板块发展相对较晚，没有产业，所以天花板相对较低，不过环境不错，属于四新标杆盘，可以继续持有。 工作在汉口，可以买汉口，高档买天地 万科的顶豪，中档买滨江苑，低档买育才老破小。 考虑到流动建议入手总价最好不要超过700万。也可以适当分仓到一线城市。 此外还可以考虑泛海国际和万科汉口传奇等。

提问：新人首问： 房姐你好，我在天津滨海新区开发区11年买了一套74平房子，15年卖掉同时买了一套天保163平自住，18年在万通新城国际年买了一套78平投资，买的时候2万一平，现在已经变成1.8万了，还不好卖，今年我又把163平天保375万卖掉，买了北塘龙湖联排别墅，430左右，贷款165，公积金可以还款，压力不大，又买了天保60平米，孩子上学用，现在手里有三套房，万通贷款每月还款3600，租金2500，天保房子全款，每月租金1900，北塘别墅今年12月交房，我就很纠结万通的房子要不要卖掉？卖掉就亏30万，还不好卖？手里有60万准备装修，从投资的角度帮我分析一下怎么处理能让资产再增值？

回答：你好，北方空虚，北京一个城市基本把血吸完了，吸不了的留给天津一点，多少有点不足。 滨海新区＝没有人口的现代化河北县城，既无法吸到货币，又无法进行持续上涨。 滨海新区比较看空。滨海新区估计永远不会翻身了，一定要回避。 北塘龙湖自住可以买。但是滨海新区的仓位过重。建议出手后置换北京 或者其他更优潜力的一二线省会城市。

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