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最近，受邀去参观考察了一个号称“厂房乌托邦”的园区产品，颇有所感。我们不是具体指谁，而是希望行业内的所有产业地产开发商，都至少应该去参观一次这个园区。

园区位于江苏省丹阳市。古号曲阿的丹阳，一直以“中国眼镜之都”享誉四海，是一座历史悠久、产业发达、特色鲜明的工贸之城，不仅拥有汽车及零部件、五金工具、眼镜、木业、家纺等五大传统特色产业，现在又增添了生物医药及医疗器械、新材料、农机装备、先进轨道交通装备、航空航天装备等五大新兴产业。

该园区位于丹阳开发区，名叫“仅一联合智造一号园”，开发者江苏仅一联合智造有限公司（JOYEA），是一家成立于1992年，专门从事研发、生产、销售各类自动化包装机械及流水线设备的制造业企业，是这个领域的绝对龙头，目前也是国家火炬计划丹阳新材料产业基地骨干企业、江苏省民营科技企业、国家火炬计划重点高新技术企业。

当年从洗衣粉自动化包装起家的仅一，如今已经在国内固体饮料、乳制品及洗涤剂行业产品市场占有率居全国No.1，其中在乳制品行业的产品市场占有率高达90%以上。近年来又进军药品和保健品行业，产品市场占有率也不断攀高。客户包括哈药集团、扬子江药业、伊利、蒙牛、雀巢、飞鹤、同仁堂、安利、汤臣倍健、宝洁等国内外知名企业。

一号园中的仅一客户包装展厅

也就是说，仅一并不是一家产业地产开发商，它所开发的这个一号园项目其实是一个完全自用的园区，而非市场化的对外租售。那为什么要向大家专文介绍这个园区呢？

不仅因为这个园区已经成为丹阳知名的“工业旅游网红打卡地”（付费参观），更因为我们预感，它代表了一种未来趋势：

一号园门口的网红小火车

国家正在从制造业大国迈向制（智）造业强国，城市发展阶段在变化，产业发展阶段在变化，科技不断创新升级，工业互联时代很多生产研发办公环节也在发生剧烈变化。特别是新一代实业企业家的理念诉求与思考逻辑也在发生变化，智能化、生态化、平台化的趋势不可逆转，势必反过来会影响空间需求端的变化。

传统厂房逻辑是城市化大拆大建带来的“工业棚改式”集聚，高标准厂房这个加速器产品满足了大多数中小制造类企业的通用需求，使得快复制、高周转、规模化成为可能，但现在这波全国性的行情已经接近尾声。

现在很多实体制造类企业生产模式都在发生变化，大量的外包和整合，只做自己最核心的优势业务，本文的主角仅一就是如此。这很可能会导致空间结构和配套服务需求的颠覆式变化，传统的厂房空间不再能够放之四海而皆准地满足这些需求。

在全国接触到零星的一小部分园区开发商已经慢慢意识到这个问题——能不能做

“产业园区的新供给主义

”，着力于“

新锐型企业家的空间产品和配套服务升级

”，从而开辟一条全新的细分赛道，与联东、中南为代表的这种高周转、规模化、标准化打法形成差异化的竞争？

由此又带来了一系列的崭新命题：

智能互联共享工厂，如何在园区产品上体现？

新制造文化和新工业生态，如何在园区产品上体现？

生产制造的未来平台型拓展模式，又如何在园区产品上体现？

在前期的园区设计定位时，如何给后面更多元的运营服务预留“端口”和“接口”？

如今，中国产业园区的供给端究竟有没有清晰洞察到这种需求端的变化呢？恐怕大部分是没有的，很多老板和高级职业经理人仍然低头开疆拓土，无暇抬头远望。

毕竟，这条路目前可能只有很小的市场承载空间，从商业与盈利模式上尚不具备可行性，有点小众和高冷。但不难想象，随着中国产业升级浪潮的日新月异，未来这种“柔性供给侧革命”很可能会成为主流爆点。

到那个时候，

园区开发商终极定位是成为一个“

用户管理公司

”和“

企业服务公司

”：园区只是一个管理和服务用户、帮助政府构建、完善和服务产业生态的手段和空间载体而已，这一点非常符合给产业园区“生产性服务业”的定位。届时一系列全新的产业社群和产业社区会涌现出来，这种纵深服务之中商机无限——这一天，说不定很快到来。

综上，只有我们首先抛出这个有点“乌托邦”式的课题，才能帮助我们更好更透彻地去观察仅一联合智造一号园这个“厂房乌托邦”最真实的内质——如同哺育一个孩子一样，自己亲手建厂房的实体智造企业，内心中理想的“未来园区”到底是什么样子的呢？

仅一联合智造一号园鸟瞰图

仅一的老板叫吴立平，是一位非常博学睿智的企业家。他在2012年萌生了一个“理想工厂”试验田的计划：当时江苏市场化园区还不多，好多制造类企业都是自建自用的厂房，吴立平很喜欢研究建筑，经常去国外参观考察先进的厂房，所以很多身边的企业家朋友都会请他帮忙设计自己的厂房和生产线。

这让吴立平突生奇想，为什么不自己做第一个吃螃蟹的人，打造一个融汇先进理念和自己梦想的试验品？这个具有浓重的乌托邦式色彩的“理想工厂”，不仅满足仅一自己的使用要求，更能够成为整个生产制造业的厂房样板和标杆。

由此，原本只有1万方自有厂房的吴立平，又在丹阳开发区拿到了这120亩工业用地，规划了建筑面积为6万平米的新型工厂，容积率真的是相当低。他在整个园区规划设计上亲力亲为，并没有找外部设计院来做，因为即使找了，对方也完全没可能按照他的理念设计出来。

作为这个园区的总架构师，大到整个布局，小到每个选材，吴立平巨细靡遗，专门亲自写了一本洋洋洒洒“万言书”。他从一开始就有一个很清晰的思路，明确知道自己要什么，核心设计理念就是让厂房空间更有利于高效管理、提高效率，并且降低成本，节能环保。

整个园区总投资3亿元，建设耗时五年之久（设计就花了2年，施工建了3年），2018年底才正式投入使用，成为了目前国内包装设备行业规模最大、产品最新、技术最优的体验中心、推广中心和培训中心，“仅一联合智造”的名字也在此时正式确立——

园区并不单纯是一种有形的物理空间载体，更是一种无形的经济组织模式，一号园的建立，与仅一自身商业模式的变革紧密关联，即为明证

。

厂房整体以钢结构为主，因为不但成本低，未来也可以回收利用。局部再加上一些已经“绝版”、布满爬山虎的清水红砖墙，体现出了一种清爽的学院风，其好处就是“建新如旧”，未来完全是免维护的。

整个厂房被水系所环绕，水面面积高达7000平米，周围绿树成荫，绿化率超过30%，钢筋水泥、翠枝藤蔓和湖光碧水完美结合，相映成趣。吴立平的想法就是把一号园打造成一所“森林里的大学”，结庐在人境，而无车马喧，丝毫感觉不到机器的轰鸣，能够心旷神怡地触发研发办公的灵感。

仅一联合智造一号园鸟瞰图

6万方的园区是一个紧密结合、整体感非常强的环形结构，围在中央的是一个巨大的人工湖。这个人工内湖与外围的湖形成一个循环水系统——下大雨的时候，雨水通过管道过滤与坡向屋面汇集到中央湖，然后流到外湖，再通过专门的水处理系统，过滤净化之后形成一个水循环，同时又是一个非常美的景观，还兼具一定的灌溉和冲洗功能。

中庭内湖景观

其实这套水循环系统的成本很低，但是效果却非常不错，还荣获了江苏省级“节水型载体”的称号。

这种高性价比的细节在一号园中比比皆是。再比如在建造厂房时，产生的建筑垃圾堆放在园区内不外运，挖中央湖时产生的泥土覆盖在建筑垃圾上，形成了环绕园区的小山，起到了外墙效果，下面还种了绿植，铺设了跑道——就这样，一堆“垃圾”竟然变废为宝，兼具颜值效果和实用功能。

外湖景观

仅一不是那种传统的生产制造业，而是一家典型的非标装备制造龙头企业，业务核心不在于生产，而是技术的迭代创新。

如今技术的迭代非常快，跨界应用也越来越多。靠单一技术持续占领市场的时间越来越短，很多设备和技术不再是解决某一行业的问题了，而是在解决所有行业中的某一类问题。毕竟，要满足各类客户不断升级的需求并不容易，这个过程中，创新的重要性不言而喻，仅一必须在发展过程中随之转型升级，推动自身向创新型、知识型、智能型的方向转变，开创具有真正生命力的服务模式。

而升级的基础，需要一整套创新工具和系统来支撑，一号园的使命正是作为这种创新系统的载体应运而生，这些诉求都投射到了整个园区功能布局当中。

厂房的环形结构是围绕仅一整个生产办公组织架构来的，出发点就是如何让员工交流工作和物流的路径最短，所有功能智能融合在一起，不被独立独栋的建筑或楼层所打断。每个区域从挖掘员工需求及最大化发挥潜力的角度出发，设置了多种格局的办公空间，而不仅限于传统一人一办公位的单一布局，有利于创造性思维的迸发。

内部办公空间

整个园区就是各种模块单元的组合，二层是办公空间，然后“辐射”到一层的车间，四层则是完全自动化、智能化、网络化的物流通道，仅一团队自主研发了智能物流系统，由32个自动货柜和AGV车组成，所有下游供应商制造的设备零部件，都会集中到物流中心，通过机器人分拣，按需运输到40多个不同的工作车间。仅一要求，

每个人25米范围内必须拿到零部件或办公物资

。

智能物流系统

一号园目前整体使用率70%-80%，其中生产部分占50%以上。不过，更多还是以研发办公+轻型生产为主，其他大的生产都外包出去。我们前面也提到了，这也是当前制造业全新的主流趋势，体现了很强的“智造+生态+平台”属性。

一层的生产和设备空间

所以按照仅一的官方表达，一号园不仅仅是个物理载体，更是一个“

未来平台型拓展计划

”。这个计划支持在一个集聚的产业园区（一号园）中，创立一批关联的云企业，为客户提供自动化的工厂设备（组件）和服务。所有云企业采取由仅一公司提供平台、创业团队主导的合作模式；营销则采用“同距营销”理念，即企业的信息获取全部来自客户，并各自对客户负责，仅一公司的内部垂直结构将不承担信息传递的作用。一个以客户为圆心发散出去的信息流，可以加强信息的可靠性和及时性，避免大企业层级制系统中的反应迟滞和信息损耗。

简约而极具人性化的室内布置

除了上面这些属性外，另一个重要的特点是“人文”属性。按照马斯洛需求理论，现在的员工诉求已完全不同于以往，新型生产制造业满足的不仅是生存和薪酬，更是个人的发展、尊严和价值。

因此，吴立平提出，一号园一定要体现建筑材料本身的工艺美，不要进行过多无用的“炫技式”装饰，像吊顶之类的能省则省，保持简约工业风，

把所有钱都花在跟人相关的地方

。

在一号园，凡是跟人贴近的地方都毫无吝惜，比如地毯、桌椅都非常昂贵，仅在员工工位硬件设备上的投入就在人均5万元人民币以上，其中一把椅子就1000美元，从国外原装进口的。沿着过道也随处可见舒服的办公位和健身放松器械，把成本都花在了能够提高员工工作状态的舒适度和效率的物件上。

另外，“想要留住员工的心，先要留住员工的胃”。如今我们体会越来越明显，食堂菜做得好不好吃，员工的积极性完全不同，否则联东怎么会花大力气把全国300多个园区的餐厅全部收回来自主经营，打造标准化、品质化的“U客餐厅”。

在一号园的自动化餐厅里，采取的是扫码识别用餐，人均标准每餐30+，根据营养学合理搭配。所有成品或半成品菜不允许进入食堂，包括腌制品也是禁止的，原因很简单，食品要绝对安全。厨师在仅一的食堂要做的就是洗切菜，炒菜的事交给机器来完成。所以8个厨师就能解决1500人的需求，关键是味道比外面的餐馆还要棒。

自动化智能餐厅

另一方面，办公空间和餐厅都没有专门的保洁人员，所有的办公垃圾和残余垃圾都是让员工自觉收拾；所有员工入职仅一之前，都必须承诺戒烟等——据说娃哈哈的宗庆后到园区来参观时想抽烟，都只能跑到园区外的大街上抽完再进来。如此种种，也体现了一种独特的仅一企业文化。

全靠员工自觉收拾的餐厅

此外，一号园中还有恒温的室内游泳馆、宽敞明亮的健身房+篮球馆+羽毛球场、能够承办各种行业会议论坛的大会议室，仅一很多上下游客户的年会、活动之类也经常在这里举办。

因此，提供了号称“享受媲美谷歌、苹果的办公环境”的一号园，也获得了LEED和WELL的双铂金认证。LEED大家都熟悉，而WELL认证是一套注重建筑环境中人的健康和福祉的系统，考量的主要是使用者健康问题与建筑环境之间的关系。

一号园的提法是，“

人能够接触到的地方多花钱，人能看到但是接触不到的地方就不需要投入过多

”。

比如过道处颜值满分的灯，看得见够不着，所以这些灯罩成本为零——乃是原先奶粉包装设备生产线上的零部件，在国家升级包装设备标准后，淘汰下来的零部件被重新利用。不止这一处，园区所有设计都是这样以节省环保高性价比为主。

废物利用、创意满分的灯罩

吴立平做实业出身，他对设计团队强调，实业经营不能接受铜板、实木这种“过于奢侈的审美”。我们在一号园内随处可见明管明线，一种浓郁的“工业裸露风”，虽然不加修饰，但却都是用激光校准过的，横平竖直，真正的简约而不简单。

一号园另一个重要的地方就是高效节能，包括装机容量1.5兆瓦、自发自用的太阳能发电，地热资源利用和建筑保温设计等。除了全域新风系统，内墙全部做了聚胺酯保温，窗户采用德国塑钢，玻璃用的都是“三玻两腔”，空调能耗及设备投入为同等规模常规做法的1/4，节能率指标超过公共建筑的65%——这里有一个数据：

6万方的建筑面积，平均每天的电费是3700元

。

最终，一号园体现了仅一联合智造做园区的一种“五个零”理念，即“

零风险、零负债、零消耗、零排放、零污染

”，成为科技、节能、生态、人文一体的绿色智能化标杆园区。

一号园的投入使用，能够很有力的帮助仅一实现“1+3+1”的战略目标：

“1”就是一种能力：拥有通过多专业方面的智能制造技能，提升企业绝对竞争优势并持续盈利的这一综合能力。

“3”是三种表达模式：“一号园”通过这一能力直接销售其生产出的产品和服务；“一家园”通过这一能力，打造出智能化的标杆工厂，为客户直接提供性价比极致的产品和服务；“一方园”通过这一能力，帮助值得帮助的本来已初步成功的人和团队，让他们有机会在某一产业成为中国行业的领先者。

最后一个“1”是一个优先，即优先参与在丹阳落地的项目，以实现资源共享、提升资源利用效率、降低投入成本、减少重复投资。

“3”当中的那个“一方园”尤其值得展开说说。

整个一号园可以看做是仅一联合智造一个巨大的“虚拟孵化器”，一个软硬件横向联合体，凡是与研发设计有关的项目与资源，都属于这个园区创新平台的服务范畴。这跟整个仅一价值观中的“成为仅一人实现个人目标的平台”“让仅一人实现个人目标的过程更稳健可靠、更快捷有效、更有尊严”是一脉相承的。

吴立平特别鼓励有想法、有创意的内部团队从公司母体裂变出来自主创业，并可以从公司内部挑选人员作为创始团队，在细分产品中挑选自己擅长的核心产品线。这些创业企业都变成了仅一的“云企业”，互相之间的产品和服务不能重叠，必须是独当一面，形成一种类似于“联合舰队”的云企业智造矩阵。

这个矩阵系统人才充分的自由和权力，“房东”仅一不仅提供免费的场地，更重要是为云企业提供品牌影响力、售后、供应链、质量管理、人事、行政、财务、法务等职能服务以及信息平台支持。

就连正门口的理发店和日料店，都是房租全免的创业空间

比如一开始承接一号园规划、设计、开发、建设的内部团队，园区建完之后就在吴立平的鼓励之下出来创业，专门成为了一个专注于工厂设计的第三方咨询顾问团队。可想而知，各路慕名者参观完这个“网红园区”之后，这个设计咨询顾问团队很快就能接到络绎不绝的单子。

再比如自主研发设计完智能物流系统之后，仅一也从内部孵化出了智能化物流咨询公司等。

所以，吴立平为仅一联合智造一号园提出的口号是“只培养机器取代不了的人，只做取代人的机器”“提供的不仅仅是一次供需求，而是一个满载梦想的舞台，一个满载激情的容器，让大家沉浸其中做设计，为跨界，为能源，为人性，工厂的历史也将翻开划时代的一页。”