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文丨子木

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寒冬

曾经的辉煌就此褪去这是时代的选择也是最好的归宿

这句话是我昨天在一位房企高管朋友的朋友圈看到的

细问追寻原来是他昨天办了离职决定转行而这句话就是他对自己在房地产行业呆了十余年最真诚的告别对这个行业说的也是对自己说的

我这位朋友任某房企营销总能力出众做事认真曾经带着部门一路披荆斩棘攻城掠地每次都是超额完成业绩而这次离走也是想了大半年

一是所在企业融资困难房子也卖不出去命悬一线自己主动退出为公司缩减运营成本二是经历过几次房闹之后心力交瘁感觉自己每天活在利益的沼泽中迷失了自己三是认为房地产的红利时代已经结束接下来的寒冬将比2008年更加冰冷

其实这位朋友只是冰山一角房地产寒潮来临整个行业都在动荡

业界一位资深地产人说2018年光A股地产公司的董事长离职人数就已经达到了30人再往下走是基层员工更是活在惶恐之中有的被裁员拿不到赔偿日夜奔波劳动仲裁有的甚至请来风水师算卦保命

现在看来10月份万科郁亮喊出的三个字活下来成了中小型企业当下至高无上的追求也是从事地产行业每个人心中的最后一缕光芒

前几天又有权威机构爆料近期诸多房企开始大规模借道信托紧急输血融资利率水涨船高最高年化利率达到了14

房企一旦跟上信托就意味着差不多进入了死亡名单居高的利息将会压垮大批企业如果2019年上半年新房市场继续萧条排队死亡将成为众多房企的最后归宿

曾经中国最赚钱的行业遭遇如此困境这不是哪位世外高人掐指神算而来而是时代的选择只不过艰难程度远远超出之前的预想那么房企走到如今这步缘由是什么困境中的房企是否该被解救这对于购房者又意味着什么呢

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欠的债终究要还

从1998年房改到如今中国房地产也就走过了短短20余载但在这20年内几乎所有乱象和疯狂都在这个行业里演绎过

它从一个温暖的家快速成长为一个充满欺诈哄抢赌博乱象的利益场在这个利益场中成就了一批批顶级富豪也压垮了一代代年轻人贫富差距被迫拉升实体经济被逼倒退年轻人的三观和梦想在房贷压力中颤颤巍巍

那么是什么让中国房地产在二十年内如此猖獗畸形呢

答案就是杠杆

房地产属于资金密集型高负债率行业靠的的规模的量和周转一直玩的都是杠杆游戏用爱马仕哥的一句话就是一块钱钢镚做十块钱的事

但在这个行业一直都遵循一个原则就是开发商对房地产的总投资理论上是13自己的资本金是1的话社会的融资可以是3就是总资产的25是资本金而对实体工业企业是1213的资本金

一般是开发商用自己的钱买地融来的钱再进行开发

如果地是自己买的呢可以把它抵押出去融资拿到钱再来造房子封顶的时候可以预售老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷再加预售过程中老百姓的按揭贷这套方案是没有任何问题的

然而在房价经历几轮大涨后房地产成为了中国最赚钱的生意这个原则开始被一些人挑破践踏

那么现在全国房地产商的融通量是多少呢

保守估计是19有的开发商已经达到了150意味着如果你有一个亿的资金的话可以撬动50亿的杠杆买地皮的时候来个三七开如果这块地皮是10个亿开发商拿3个亿借了7个亿拿到地了再去银行抵押抵押至少六七个亿造房子卖楼花把预售的钱拿到了

这个地是10亿买来的三年后地价涨到20亿真的要开发的时候20亿作为抵押物可以拿到15亿的钱整个开发流程中的融资到了19

在利益的驱动下开发商们开始肆无忌惮银行跟着无所顾忌尤其是房价大涨年地王开始不断涌现谁融资能力强谁就拿到地王融资再多也不担心地价一炒高什么问题都解决了

例如一个房产商买了15个亿的一块地把房子造起来又花了15个亿30个亿全是借来的而且借的高利贷利息是17五年时间30亿债务变成60多亿房子造好实际上也只能卖个4050亿直接性破产

越来越多的烂尾楼

多年杠杆游戏的疯狂让这个行业膨胀起来一些开发商的债务达到了95只要房价下行就会有开发商倒闭银行跟着关门老百姓买账每年烂尾楼盘多少想必购房者心里都有数字

如果资金量大的话还可以引发系统性金融风险房产绑架了金融当年海南和鄂尔多斯经济危机就是这么来的

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救赎

无限的杠杆透支催生了巨大的房地产泡沫同时也把房地产送进了高风险行业名单

2017年136家上市房企平均资产负债率高达791比上年上升19个百分点其中有26家资产负债率超过852017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的268

而且这里面部分房企的融资渠道杂七杂八有的还通过信托资管计划等各类非银行渠道融资层层嵌套互相纠葛风险被进一步放大如果房地产市场出现剧烈波动后果也很容易想得到这就是为什么我一直在说调控政策是为了稳房价的而不是降房价的如果房价跌下去没人买房子了房企无法还款用什么还银行的钱

2016年5月9日人民日报刊登了著名的开局首季问大势权威人士谈当前中国经济文中正式提出三去一降一补去产能去库存去杠杆降成本补短板五大重点任务明确奠定了未来几年经济金融的重点工作

文中还有一句极为巧妙的论断犹言在耳

树不能长到天上是那风起处的青萍之末

随后房地产去杠杆的攻坚战正式吹响了号角而这也是如今整个房地产陷入寒冬的源头开始是要求提高房地产的信贷资质到后来下令严防任何资金违规流入房地产一时间房地产企业成为了所有金融机构拒之门外的弃儿

此后无论大小会议只要央行释放资金到市场都必会在末尾处加上一句千万不能把钱流向房地产

如今房地产行业陷入危机这又该怪谁呢如我朋友那句话这是时代的选择也是最好的归宿

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未来

有人说中国房地产业发展如此迅速堪称奇迹这个我不赞同

如果按规模来讲开发商已经在中国大大小小城镇中盖了274亿套房子规模巨大任何国家都无法与之较量的确是发展迅速但房子质量呢

尤其是近两年限价政策出台后一些开发商想得并不是履行当年样板房承诺舍去利润从一而终而是想尽办法偷工减料追求增长从豪宅到小平米刚需盘无一幸免购房者掏尽一辈子积蓄购买一套担惊受怕的房子这个行业是发展迅速还是停滞不前呢

如今房地产因去杠杆和楼市低迷陷入困境拔高了房企开发门槛这个行业势必会遭受一场规模空前的行业大洗牌洗去那些资质不够出尔反尔动不动烂尾的劣质开发商相信也是老百姓想要看到的结果

卖房市场动荡买房市场受益自古以来有之

从今年10月开始开发商们就开始上演一场场花式求生的大剧有的降价抛盘有的赔本甩卖有的为了吸引购房者的目光还玩起了人体描绘相信未来大家还会看到越来越多的花式表演

而对于购房者来说一定要把握好这个机会

2019年上半年依旧是房地产企业还债高峰期而按目前的房价走势推算明年上半年的部分城市的新房市场会持续萧条届时为了回款保命会有大量房企选择打折抛盘议价空间可能会更大但这时候一定要购买品牌开发商楼盘因为你不确定哪家房企会在这股潮流中阵亡

但这个窗口契机不会太久因为小型房企摔倒会有大房企接盘无关大局但是如果政策不放开楼市继续萧条一定会影响到大房企生存环境大房企如果破产会连带银行信托等金融机构出现连锁反应这是不可能发生的所以在这之前一定要抓紧上车