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文丨地产三哥

1300多年前王勃在这里写下了滕王阁序

这里的风土枕夷夏之交尽东南之美这里的人文物华天宝龙光射牛斗之墟人杰地灵徐孺下陈蕃之榻

600年之前这里发生了历史上最著名的守城战役之一也是中国军事史上以少胜多守的城防的经典案例洪都保卫战

这里襟三江而带五湖控蛮荆而引瓯越的地理位置具有极高的战略意义历来是兵家必争之地

洪都守将朱文正凭借坚定的意志发挥卓越的指挥才华沉着应战坚守洪都85天最终陈友谅不得已撤围洪都之战为朱元璋回师反击陈友谅赢得了时间也决定了其后来的霸王事业此役后陈友谅的汉军消耗极大势力大削最终在鄱阳湖被朱元璋全部歼灭洪都之战改变了元末明初整个局势

豫章故郡洪都新府这里就是江西南昌

滕王高阁江渚上槛外长江涌后浪

一新力守故郡站稳江西龙头

翻开新力的发展史从2010年新力成立拍得南昌经开首宗地块开始新力用七年时间跑到南昌龙头江西龙头

从销售额排名来看2015年新力江西前三2016年排名第二从2017年2020年连续四年在江西排名第一

江西省包括南昌是新力的基本盘大本营

从土地储备上看在公司全国涉及的1440万平米的土地储备中江西占比13其中80左右集中在南昌

从销售数据和市场地位上看2020年新力在南昌市全口径销售额184亿元占南昌市新建商品房市场份额25处于龙头地位

新力从南昌走出来所以南昌是我们深耕程度最高客户积累最好品牌美誉度最好的大本营城市新力控股常务副总裁刘翔在中期业绩会上说虽然南昌在中部六省省会城市中经济水平稍弱一点但是南昌的供求关系在中部六省里面又是相对健康和平稳的

在实力和龙头的市场地位新力守故郡的优势在于口碑深耕市场地位带来的近水楼台先得月今年上半年新力以低溢价获取位于南昌市新建区482亩勾地项目

新力在南昌乃至江西的市场地位和综合实力处于领先地位正是由于南昌大本营稳固的基本盘新力从2016年开始走出江西走向全国

二新力开新府深耕大湾区切入长三角

从战略上看在稳固江西根据地的基础上大湾区和长三角的布局更像新力的两把尖刀从试探切入到异地深耕扩大

如果深究新力近三年的区域销售占比随着销售规模的增加江西的相对份额在下降而长三角的份额在迅速提升

新力正在兑现2019年联交所上市时招股书中的承诺

我们已在江西省建立领先市场地位并拟进一步提高我们的竞争力及进一步扩展至中国的三个区域即长三角大湾区以及中西部核心城市及其他区域潜力城市

市场在观察和判断房企的城市布局时通常有两个概括性的维度土储位置和销售情况

从土地储备来看目前新力握有的1440万平米的权益土地储备中长三角占比21大湾区占比30

按城市能级划分新力的布局城市中一二线城市和新一线城市占比接近九成

从销售情况来看2021年上半年除了南昌之外新力在惠州宜兴等多个城市销售业绩位于前十

大湾区的惠州是新力重点布局区域惠州作为临深板块也是新力走出江西以后最早布局的板块惠州新力城的案例为新力提供了值得总结的板块发展经验深耕战略

随着惠州的城市深耕从销售端来看惠州新力城是惠城5个销冠得主连续4年持续热销目前公司在大湾区以惠州为主已经布局20余个项目

新力在长三角的布局以热点小盘快开为主这保证了快周转和安全边际今年5月位于余姚的云映凤园开盘当天销售6亿元上半年新力杭州启云府4开4罄销售12亿

深耕大湾区和切入长三角是两把尖刀正在为新力控股打开更多可能性从规模上看已与南昌大本营成鼎足之势

站在2021年中期去总结过往的经验总是相对简单新力在惠州领先的经验是城市深耕在长三角的成功立足扩张缘于快速去化深耕和速度也是一个稳定三角形的两边与深耕速度对应的另外一个边是产品力

三房住不炒时代从现金流到产品主义

在中期业绩会上新力控股董事长张园林先生表示调控从长远来看是好事情

如今房住不炒已经成为市场共识当房地产的金融属性渐渐褪去产品属性就要回归在这个过渡分化期有人变得更差有人变得更好

对房企来说降杠杆和正向经营现金流成为了调控期内最关键的指标

截止2021中期新力控股连续三期正经营现金流净负债比率降至505现金短债比总

现金为14倍非受限现金为11倍剔除预收款后的资产负债率735目前已经实现两道红线翻绿公司管理层表示目标通过优化管理和债务结构在一年内实现全线绿档三大评级机构重申了对新力控股信用评级惠誉B稳定穆迪B2稳定标普B稳定加权平均债务成本为87同比降低04个百分点

降杠杆和现金流是调控期内的事情更长期的事情是产品主义

新力管理层表示产品品质服务是新力控股的重要战略也是公司一直坚守的重要企业文化

2021年上半年新力荣获20项产品大奖多个产品在江西大湾区长三角中西部均获得数项大奖

最后

商场如战场朱文正在洪都2万人能够抵挡陈友谅的60万大军拼的绝不只是外人一眼就能看得出的人数多寡战斗力强弱比拼的是综合实力各种软硬指标甚至包括心态

故郡依旧在新府次第开

豫章故郡是新力多年来经营的基本盘今年上半年新力在江西市场依然是龙头地位

大湾区和长三角是新力审慎扩张的两路先锋切入之后的深耕速度产品力让新力站稳脚跟开辟新府

张园林在业绩会上说房地产行业依然是一个好行业规模依然可观对于地产公司而言关键是

我们能不能把自己的事情做好能不能在这个大蛋糕里把自己这块做好

这让人想起了另外一位江西人段永平这位投资大师在2019年在斯坦福大学交流时有过类似的表态所有的成功都来自于本分平常心平常心就是回到事物的本原就是做对的事情和把事情做对

这是客观的态度

是的我们从来都不是和别人赛跑去战胜别人而是和自己赛跑赢得市场的蛋糕