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去年冬天，和一个朋友喝酒，他告诉我他想买一个大一点的房子作为改善。因为都是多年的老友，我也大概知道他收入状况，于是就随口说了一句：从现在开始，每月让别人往你工资卡里打15000元，然后再取出来想干什么干什么，这事你一定要放心上。

朋友果然没把我的话放心上。

他今年买房，因为流水不够，又是花钱，又是担惊受怕的；还好，贷款批下来了，成功上车。

再次见我，两眼对视，一个字：哎！

相对来说，我这位朋友是幸运的。但是还有很多人，因为银行流水不够，无法贷款，眼看房子买不着，开发商那边定金也被没收。还有的因为替他人担保，导致信用不足，无法贷款，有的因为未履行法院判决无法贷款。

买房是门技术活，你不但要懂房子知识，还得懂经济知识。

今天，我们就来谈一谈房贷征信问题。

1 个人信用数据库

什么是个人信用数据库？

个人信用数据库是中国人民银行组织商业银行建设的全国统一的个人信用信息共享平台，它依法采集、保存、整理个人的信用信息，为个人建立信用档案，记录个人过去的信用行为，为商业银行、个人、相关政府部门和其他法定用途提供信用信息服务。目前，个人信用数据库日常的运行维护由中国人民银行征信中心承担。

个人信用数据库采集哪些个人信息？

目前，个人信用数据库已经采集的信息有以下几类：

个人基本信息。包括个人的姓名、证件类型及号码、通讯地址、联系方式、婚姻状况、居住信息、职业信息等。

贷款信息。包括贷款发放行、贷款额、贷款期限、还款方式、实际还款记录、担保信息等。

信用卡信息。包括发卡银行、授信额度、还款记录等。

信贷领域以外的信用信息。个人信用数据库已经采集了部分地区的电信用户缴费信息，26 个省（自治区、直辖市）共261 个地（市）的个人住房公积金信息，9 个城市的个人参加养老保险的信息。

随着条件的成熟，个人信用数据库还将采集更多的信息，以全面反映个人的信用状况。包括个人缴纳水费、电费、燃气费。

个人信用数据库采集哪些贷款信息？

个人信用数据库采集的贷款信息基本上可以分为两大类：贷了哪些款以及每笔贷款的还款记录。

具体来说：包括个人什么时候在哪家银行贷款，贷款金额是多少；贷款的种类、期限和还款频率；目前已经还了多少钱，还有多少钱没还；每月需要还多少钱以及各月是否按时、足额还款，是否有连续数月不还款的记录，共有多少次没有按时还款等信息。

小结：

大数据时代，政府已悄无声息布了一个很大的信贷信息网络。天眼之下，你的任何不守信的行为都会成为一个抹不去的污点。在未来，也许你长时间不交水费电费，地铁逃票等都会影响你的信用 。

2 一些常见问题问与答

1 、个人信用数据库从何时开始采集信贷信息？

个人信用数据库从2004 年1 月1 日起开始采集个人信贷信息，在此之前发生的但已还清的信贷信息不采集，2004年1 月1 日尚未还清或之后新发生的信贷信息，个人信用数据库都会采集。

2、 为什么还要采集我已还清的信贷信息？

有些网友认为，既然我已经还清了借款，那么相关信息就应该从个人信用数据库中删除，为什么还要记录呢？特别是虽然我确实发生过没按约定时间还款的情况，但后来都还了，为什么还要予以记录呢？

亡羊补牢，已经晚矣。

的确，未按时还款的信息，即逾期记录，即使后来还清了借款，也会在个人信用数据库中记录一段时间。这是因为发展个人征信、建立个人信用数据库的目的就是记录个人过去的信用活动，无论您过去是守信的，还是由于种种原因确实未能按时还款，这样的信息都会记录在您的信用记录中，帮助商业银行等信用信息使用方来预测您未来是否会发生同样的事。

因此，对于您以前的还款行为，无论是正常还款还是逾期还款，即使您已经还清了，这些信息都会记录在个人信用数据库中。

3、 为什么要采集“为他人贷款担保”的信息？

担保人与被担保人对贷款都要承担还款责任，当被担保人在贷款主合同规定的债务履行期届满没有履行债务时，担保人必须在其担保范围内承担担保责任。因此，个人信用数据库采集“为他人贷款担保”的信息，可以更全面地反映担保人的信用状况。

4、采集配偶信息吗？

按照《中华人民共和国婚姻法》的规定，婚姻关系存续期间获得的财产归夫妻共同所有，产生的债务由夫妻共同承担。夫妻双方在法律上是一个经济实体，商业银行在考察个人信用状况以决定是否发放贷款时，要同时考察本人及其配偶的信用状况。

所以，个人信用数据库会采集配偶的姓名、证件号码、工作单位、联系电话等信息。目前，这些信息的来源是您在商业银行办理业务时告知银行的信息，因此，在与银行发生信贷业务关系时，请如实告知银行关于您的婚姻状况及配偶情况。

5、采集个人在外地或境外的信用交易信息吗？

个人信用数据库采集个人在外地的信用交易信息。该数据库是全国集中统一的数据库，覆盖全国银行类金融机构各级信贷营业网点。不管您是在本地还是在外地，只要与商业银行等金融机构发生过贷款、信用卡等信用交易业务，商业银行等金融机构就会自动将您相关的个人信用信息报送到个人信用数据库。

目前，个人信用数据库不采集个人在境外的信用交易信息。

悟空在此值得一提的是，虽然个人信息数据库采集异地信息，但具体“认贷”的范围各个城市有不同的标准。

6、 如何查询个人信用报告？

大家可以到中国人民银行征信中心或个人所在的当地人民银行征信管理部门查询。

7、 必须要本人去吗？查询时要提供哪些资料？

值得一提是的是，需要您本人亲自上门去查。届时，带上您自己的有效身份证件的原件及复印件就可以了，其中复印件要留给查询机构备查。个人有效身份证件包括：身份证、军官证、士兵证、照、港澳居民来往内地通行证、台湾同胞来往内地通行证、外国人居留证等。另外，在查询时，您还要如实填写个人信用报告本人查询申请表。

8、有查询次数的限制吗？

没有。但查询次数多了，可能需要支付一定的费用。例如，在个人征信比较发达的美国，该国的《公平信用报告法》规定，为保护个人知情权，征信机构每年要向个人免费提供一次本人信用报告查询务。本人超过一次的主动查询，则需要支付一定的费用。

9、为什么张三在甲银行贷不到款但在乙银行却可以？

首先，不同的银行评价客户风险的方法及依赖的数据不同，对风险的评估结果也不尽相同，因此，甲、乙两家银行对张三的信用评价结果可能不同。

其次，不同的商业银行，贷款政策不同，风险偏好不同，风险控制手段、营销重点等方面均存在一定差异，即使对张三的信用评分相同，但甲银行可能认为张三的信用风险太高而拒绝给李四贷款，而乙银行则认为张三的信用风险仍然可控，所以贷款给他。

10、银行凭什么决定是否给您贷款？

银行审查您的贷款申请时，主要考察以下一些因素：作为借款体，您是否有合法的资格和完全的民事行为能力；您是否持有合法、有效的身份证件，是否有本市常住户口或有效居住身份及固定住所；您是否有稳定的职业和稳定的经济收入来源；您是否具备按期偿还贷款本息的能力；您是否拥有良好的个人信用记录等。

11 、因为个人征信问题无法贷款购房，定金退吗？

这个要看合同及补充合同中和开发商的约定，除此之外的任何口头承诺皆不能成为维权依据。这点大家要切记，定金一般不会退还。同时因为客户方原因未能履行合同，您还可能面临其它违约责任。

简单点说，如果真是因为你的原因导致合同无法履行，大概率不但房买不成了，你还得赔钱。

小节：各位网友还有其它疑问，可在文章下面留言，悟空会在下篇文章集中解答。

3悟空经济学

有一个良好的信用记录是能够顺利申请贷款的前提，不管我们买房子或者不买，悟空认为，有契约精神是我们做人的前提。

银行能否顺利给你贷款，受宏观政策影响很大，国家收紧信贷政策，无论贷款难度，贷款时间，贷款额度等都会受到不同程度的影响，如果国家想刺激某行业发展，懂得人都懂得。

另外，在一年里某些特殊的节点，比如说年底，比如说国家开某重大会议强调“房住不炒”的时候，没有银行敢在这个时候放松。也有个别银行在年中的时候，也是贷款相对困难的时期。

除了政策因素外，宏观经济因素也是影响我们贷款的重要因素，如果市场很“缺钱”。贷款难度就会增加。如果央妈持续放水印钞，贷款相对容易。

普通人如何判断市场全部缺钱，我们可以通过网络随时查询M2每月的增速来判断。增速慢了，市场就相对缺钱了。

查询方法：百度→ 中国人民银行 →2017年统计数据→ 货币统计概览 →货币供应量。

这是最准确的判断方法。

用不权威的判断方法就是：你余额宝里存的钱利率高了，市场就是缺钱周期，利率持续降低，就表明市场不缺钱。

想顺利的从银行获得住房贷款，悟空最后用4句话来总结：

讲信用，懂政策，找节点，看市场。