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每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

市值是评价上市公司实力的标准，投资者对上市企业股价未来的预期，最直接就是公司能做到多大规模，而对应就是能做到多大市值。

2021年，沪指全年累计涨幅4.8%，深证成指年度涨幅2.67%。不过，房地产板块全年跌幅达7.57%，跑输大盘。恒指全年跌幅超14%，房地产板块亦整体疲软。受大势影响，物业上市公司市值亦跌多涨少，42家上市物业企业（不含2021年新上市的12家物业企业）2021年整体市值跌幅为14.60%。

整体来看，在汇集绝大多数物业上市企业的港股市场，2021年物业企业市值的跌幅明显高于A股物业企业。42家上市物业企业中，仅有10家实现正增长，高于行业平均跌幅的有25家，低于行业平均跌幅的有17家，市值跌幅超过50%的物业企业共有10家（含1家2021年新上市物业企业）。

10家物企实现增长

2021年，上市物业企业股价表现犹如“过山车”。

从去年年初到年中，在政策支持和资本推动的双重利好下，上市物业企业的业绩普遍增长、股价持续上行。但进入下半年，物业股却遭到重挫。

“物管走下神坛，回归理性”。在2021年12月31日的“丁祖昱评楼市”线上年度发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱直言，2021年物业资本市场承压下滑，“恒生物业服务的指数从年初到现在已经下滑了46.5%，我们大多数物管公司都是在港股上市的，上市物业企业PE倍数腰斩，和去年相比下降53%。”

不过从2021年上市物业企业市值涨跌榜单看，仍有部分物企承受住了市场压力。

从市值增长额来看，中海物业在2021年增长了110.5亿港元，在42家物业企业中排名第一；建发物业以增长17.9亿港元排在第二，紧随其后的滨江服务、和泓服务分别增长16.27亿港元、10.6亿港元。

从总市值排名情况来看，碧桂园服务以1285亿港元排在榜首，华润万象生活、保利物业和恒大物业分别以690.62亿港元、277.32亿港元和233.35亿港元列第二至四位。

值得注意的是，2021年物业企业市值涨跌幅与企业规模之间却呈现出另一种格局：全年市值实现正增长的物企均非行业头部企业，在管面积超过1亿平方米的规模物企中仅中海物业实现了正增长，涨幅为98.86%，位居上涨榜第二位；而榜首则被和泓服务以124.52%的涨幅夺得。

而在实现正增长的10家物业企业中，特发服务、祈福生活服务、南都物业、建发物业等在管面积均不足3000万平方米。尤其是祈福生活服务的在管面积才刚过1000万平方米。“‘小盘股’因日成交量较少，致使该类企业的涨跌趋势较稳。”嘉和家业分析表示。

与地产股市值变化类似，有着国企央企背景的物业企业，在整体行情下行时因自身业绩增速保持稳定，且自身关联房企的交付及财务均相对稳健，因而其股价亦表现平稳。

具体来看，除中海物业实现正增长外，华润万象生活、保利物业、招商积余虽然在2021年的市值分别下滑-1.78%、-2.54%、-5.90%，但均远高于行业整体增长幅度。

规模物企跌幅明显

尽管部分上市物企在2021年市值录得上涨，但物业板块整体回调、下降已成定势。

《每日经济新闻》记者统计显示，2021年上市物业企业市值平均跌幅为14.60%。其中低于平均跌幅的有17家，占比约40.5%；高于平均跌幅的有25家，占比约59.5%。

头部物业企业中的恒大物业、融创服务、彩生活，TOP10物企中的世茂服务、金科服务、雅生活等，2021年市值跌幅均高于14.60%的平均跌幅。其中，奥园健康、世茂服务、融创服务、卓越商企服务、雅生活服务、时代邻里、恒大物业、彩生活等规模物业企业的市值惨遭腰斩。

尤其受关联房企影响，多家物业企业2021年市值下跌幅度超过50%。以跌幅排名前五的企业为例，除卓越商企服务外，雅生活服务、恒大物业、彩生活和时代邻里，其关联的房企均出现流动性危机等状况。

不过，在去年下半年物业企业市值普跌25.5%的情况下，亦有企业股价抬头。如第一服务控股，受高溢价被融创服务收购事件影响，其股价复牌日（2021年11月1日）大涨57.66%，创下上市以来新高；12月6日，股价大涨27%；截至12月31日，其市值为10.6288亿港元，全年上涨19.14%。

值得注意的是，物业板块开启下跌通道后，多家上市物企发布公告称，拟通过回购提振市场信心。如碧桂园服务2021年用于回购的金额达到7.15亿港元，共回购股票1228.2万股；融创服务用于回购的金额也达到3.22亿港元，共回购股票2376.4万股。据嘉和家业统计，截至2021年12月24日，港股市场共有7家上市物业企业采取回购操作，合计回购金额11.87亿港元。

对此，嘉和家业表示，对资本市场而言，上市物业企业较大规模回购，意味着上市物业企业对于自家股票的价位较为认可，认为当下的跌幅不过是被低估，由此通过回购手段提振投资者信心，对市场而言属利好信号。

新上市物企难逃下滑

2021年共计有12家物业企业成功登陆港交所，不过在行业整体下滑的态势下，这些新上市的物业企业也未能逃过市值下滑的命运。

榜单显示，2021年新上市的12家物业企业中，仅星盛商业年底市值相比上市当日有所上涨，上涨幅度为10.71%，其余均在上市当日出现了下跌。截至2021年12月31日，荣万家以64.33%的跌幅居首位，新希望服务、越秀服务、朗诗绿色生活、宋都服务的跌幅均达到30%以上。

事实上，在2020年初，物业板块曾是港股市场打新的大热门，受惠于灵活的轻资产运营模式和优秀的现金流造血能力，物业新股上市常常受到投资者的追捧，全年首发PE均值约50倍，其中最高首发PE值甚至到达120倍。不过2021年物业企业上市首发PE均值约24倍，首日破发率高达66.7%。

“物企上市首发PE值的逐渐走低与首日破发率逐渐升高，昭示着买卖双方之间预期的背离。”嘉和家业表示。

此外，公开信息显示，2021年6月，包括众安智慧生活、俊发服务、长城物业等10家物业企业密集递表，打破了物企单月递表纪录。但截至目前，这10家物业企业中没有一家通过港交所聆讯，招股书已“批量”失效。

另据嘉和家业统计，截至2021年底，全年共有14家物企递表失效。其中，禹佳生活服务已是二次递表，但仍未逃脱“失效”命运。从企业上市总用时来看，2021年物业企业上市平均用时190天，相较于2020年拉长51.2天。除招股书逾期失效外，亦有多家物业企业的招股书因主动放弃而失效。

整体来看，2021年上市行情呈现“前高后低”趋势：1~7月，物业资本市场延续近2年来的火热行情，共有28家物业企业赴港交表，仅7月上旬就有6家企业成功上市。但7月下旬行业“拐点”突现，物业企业IPO之路变得崎岖起来。直至年末，仅有6家物企递交招股书，其中近4个月无一家物企通过聆讯。同期，物业股股价、市值也双双下跌。

中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟向《每日经济新闻》记者分析指出，“结合目前处于上市进程中的企业数量而言，2022年预期物业管理行业上市企业数量将超过70家。估值方面，上市物业企业整体估值水平将抬升，随着万物云、龙湖智创生活预期上市，物业板块整体市值将超过万亿港元。资本市场将持续看好规模大、成长性强、盈利能力强、特色突出的企业，此类企业更加具备长期投资价值。”

每日经济新闻