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文豹子哥
风水我没有什么研究不过我觉得它的街区设计会有给武汉人带来惊喜和意外的一天
整体规划没打开之前这显然不是一个好回答的问题
项目所在的汉江段夜景
4月底武汉市规划局公示了武汉汉江新世纪投资有限公司汉江村城中村K3地块及扩大地块的规划方案
是时候公布答案了
这块地最早为汉江新世纪手上的汉江村改造地块
2016年初武汉万科以45亿元收购新世纪开始对项目全面优化并操盘更名为万科新世纪翡翠滨江
K3地块就是翡翠滨江的三期
当我看到它的项目排布和设计全景图并和万科的人聊到它的时候我找到了那种意料之中的意外
在房圈里时间长了天天都能听到尊重土地读懂城市之类的豪言有些最后沦为一句善意的口号
万科这个作品没有就事论事而是确有思考
项目规划效果图
01
从龙王庙江段汇入长江之前汉江在上游8公里处拐了一个弯
汉阳一侧的地块在此北向凸起历年持续冲刷给了汉阳一大片难得的城市湿地
湿地一侧的知音桥江汉二桥是武汉二环线过江汉的要道
湿地另一侧江汉七桥在建
双桥之下就是完整的湿地即修建中的汉水公园
这里坐拥通连全城的陆路快速交通网
项目交通区位示意图
不论是经琴台大道汉阳大道往东经长江大桥后直达武昌腹地还是通过二环线过知音桥后西向进入古田或东向插入航空路CBD等闹市都能做到便捷可达
向南向西的道路也多是龙阳大道等城市级干道可快速接入其它环线
可以说城市腹地十余个主要繁华区和这里都能互相接驳
项目所在的二环线汉阳桥头堡地段不论是交通还是未来的商业人气布局都有门户级潜质
听起来相当不错
不过当年万科进场时很多同行的第一反应是要让这里变得很万科难度相当大
因为用楼盘开发前惯用的价值点对标这地方的先天条件不算上佳
1看了琴台大道在项目周边的城市品相客户容易产生抗性
2地铁也有点尴尬离王家湾站玉龙路站直线距离都有约11千米
起到这样一手牌相信多数开发商破题的方式应该是接地气做性价比中规中矩地卖出去
以万科的品牌溢价肯定能赚钱
但也就仅此而已
万科当然不想做那种多数
它从一开始就看到了这里的价值而且没给自己留下摇摆的可能
02
他们去了二子玉川
东京最年轻的街区之一
位于日本东京世田谷地区但在旅游地图上并不常见
它的出名主要不是因为旅游而是宜居
在东京2019年家族最想居住的街区排行榜中它位列第三一个很适合育儿有自然和河流面向家庭的设施丰富又很有时尚感的地方
流经都市的河流边上保有大片的公园绿地秋日的午后大家坐在草地上聊天早晚还能欣赏到美丽的日出日落
不远处就是繁盛的都市场景片区住户中有儿童的年轻家庭占比较高主妇们喜欢在那些与河川相邻的商业街区坐下购物亲子一条龙
二子玉川空中花园步道
二子玉川住宅区附近的小河
日本的工业化和城市化比我们早
二子玉川曾是一个采沙场1982年东京开始计划实施二子玉川RISE综合开发项目在这个看起来很LOW的地方融合公园商业住宅写字楼等功能
现代与传统和谐繁华与恬静同在
翡翠滨江与二子玉川所在的板块实在太神似了有些方面前者甚至占优
除了陆路交通条件相似就连地貌和城市区位也相仿
二子玉川
翡翠滨江旁的汉江
翡翠滨江北侧与汉江之间是武汉二环唯一的大面积滨江湿地据守汉江最美一公里
武汉已将其规划为60万方的城市湿地公园已建成约10万方比中山公园解放公园都大
二子玉川
翡翠滨江旁在建的湿地公园
二子玉川和翡翠滨江都处在人口密集的超大城市城市起步时板块的人居价值被忽视都面临旧城翻新的课题
周边现有开发密度相对较小外部环境有可塑性且适合规模开发
设计团队最终从二子玉川找到了灵感和模本进而形成了自己的规划思路
1打通翡翠滨江住区商业与自然湿地及公园的边界营造出生态区域里独特的城市美并让其与城市各板块便利友好对接
2用丰富的交通流线特别是步行系统串起各板块的体验式商业街区让这里成为市民最想逛的住区最想住的街区
03
后面的各种细节和过往就是按这个走向
如果拿这一片区的地貌做范本从一开始的整体规划上来看就很符合万科的喜好
边界模糊后空间便关联起来了并整体更有功能性和张力
除了建筑景观等常规维度思考务必延伸到片区进而延伸到城市
他们找来了国际三大巨头之一RTKL商业设计顾问公司
设计方实地调研后提出社区商业不需要太过庞大的体量但要懂得如何与居民共生共荣
设计团队的眼光没有仅限于这个百万方项目的住户和商户而是考虑了半径1公里范围内恒富苑等数十个老社区10多万潜在客群需求以及周边众多中小学校的亲子教育及娱乐需求释放
二子玉川手绘图
翡翠滨江手绘图
万科觉得只要能把这些区域潜力引导并激发出来既可以自成一体形成人社区商业的良性生态进而提升片区和城市的影响
翡翠滨江的商业最终要比周边盒子似的综合性购物中心亲切便利也要比那些临街老旧街铺时尚舒适
无论是商业建筑形态还是业态服务功能都能够与城市其他区域形成错位互补
从而给市民提供不同的选项
实现的方式万科和二子玉川一样都用了类似鱼类洄游的内外动线逻辑
注入的第一个元素就是便利曲折的天桥或连廊
从K2地块开始每一层街区都有连廊链接一直连通至建筑体量比K1K2更大的K3板块
互相孤立的个体因为这个天桥有机串联所有的单体楼宇不再孤立
用户肉眼可以感知的第一个变化是
社区内外到处都不单调除了便利通达还很有层次感
地面架空层连廊内商业体外侧因为纯人行的交通动线让整体的步行场景有了更多可能
这都是规划给到居住氛围的力量
玉带环腰是老天所赐街区风水是自己营造的
翡翠滨江二期商业效果图
04
从三期开始我们才能完整地看到整个建筑排布因为万科规划逻辑的注入活了起来
这就是为什么三期的规划公示后万科才愿意对外讲它为了强调住户与周围的互动会在翡翠滨江的建筑空间注入大量交互式元素
其实在已呈现的K2地块就有了规模实践只不过更多在社区内部可感
比如利用架空层形成的社区慢道体系对空间功能多样性的构思其实是一体的
核心规划都不是房子而是人的便利和需要
这次疫情对全球的影响是全面而深刻的
其中之一是居民对社区商业的依赖和认可度会提升社区商业会被他们作为除家里住宅公区之外的第三客厅消费黏性会越来越强
社区商业的价值一定会由此得到拔高
翡翠滨江效果图
翡翠滨江商业区实景未交付
这不是全部
万科翡翠滨江独揽汉江一公里前面说过上天赐给汉阳那900亩城市湿地在日益注重城市生态多样性的时代不会永远是现在这个样子就像二子玉川不可能永远是个采沙场一样
所以万科在教育配套景观融入感建筑朝向交通连接上都打了一些提前量
如果万科只是站在卖完房子就OK的角度来考虑问题那么随着未来周边的规划兑现如道路湿地公园日益完善承接起来的便利性和时效性都会差很多有的甚至很难实现
位于大型湿地边上的情境式商业街区在繁荣和自然之间嵌入了便利的通达接口后未来住户在这里最大的体验可能是比他们印象中的同类片区要丰富太多
万科的底气在于很多开发商没做过的东西在它的体系内都有应用范本只是因为它有习惯性创新你看到的都是在地化的解决方案
05
这就是万科希望给我们的意外
在一个乍看起来普通的建筑群落用自己的思考完成对城市功能的提升
翡翠滨江约25万方商办楼宇约68万方住宅在这片湿地旁边会形成一个巨大的生活片场
场景和道具给了你你是未来生活的导演
你一定想问这些生活样本未来真会全部落地么
和你说一个听起来很虚的词叫万科精神
十多年前万科输出过情景TOWNHOUSE输出过红郡
行内不仅第一次看到了南加州风格看到了花园洋房也看到了什么叫对外开放对内宁静优雅的社区构架
后来万科输出第五园又是新中式产品的探路者
翡翠滨江住宅内部实景
翡翠滨江引入的华师附小
顺着这种思路去想逻辑很容易通
一间房子本身难以有持久的记忆度无外乎户型装修外立面等在时间的冲刷下留下的行业记忆其实不多
房地产开发能留下什么
是标志性的产品是能够一点点影响行业未来的思考和实践
这些产品不一定都劲爆和颠覆有时甚至只是微创新但只要让它在体系内高频地发生每处项目都会有它的绽放
就像翡翠滨江二子玉川这类地方首先要有人发现它的价值底色
然后再用时间一步步去实现
06后记
时常碰到刚需和刚改同学询问
说手上已有七八处目标备选感觉各有千秋很纠结
我的答案往往是你选不了项目的话就选房企选那些长期主义者的产品
长期主义者的魅力大概就在于时间的流逝会让一些事显出它的意义
仅他们的内部自驱力就决定了必然全力以赴而且输出非常稳定
在市面上我们常常能听到很多声音但却极少有听到吐槽万科这不好那不好
这就是长期主义的效应
期待翡翠滨江这个大盘一步步成为典型的万科造
END
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