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高开低走峰回路转广州2021年土拍终于收官落定全年出让78宗涉宅地总成交金额超1777亿元

串联起这一年羊城的土拍脉络正是4月9月12月三场集中供地

4月首轮集中供地中市场与房企对这种新奇的土拍规则还有着极大的热情热门地块甚至引来32家房企组成的上百个马甲报名光是保证金就收了1300亿元

火爆竞拍中首轮广州土拍收金906亿不少外地房企譬如正荣上坤借此实现首入广州

9月仍旧高温的广州却迎来与首轮土拍完全反转的局面与第一轮高溢价高配建转摇号的景象不同在细则调整与房企资金量考虑下底价及流拍成了主旋律最终收金569亿元流拍25宗成交率为48平均溢价率15大体量地块的主力军为越秀粤海中海珠实等央企国企

12月与前两轮相比此次供地数量金额甚至拍地天数都有所缩减仅在12月2日早中午两场后便落下帷幕

在意料之中符合预期的声音中广州最后一场集中供地以收金302亿成交率76的成绩单收官

意料之中

扫描第三轮参拍土地情况整体供地数量缩小至17宗前两轮供地则拿出了48宗地块

此次供地地块覆盖海珠白云番禺黄埔南沙以及少数位于从化增城整体来看相比上轮集中供地扎堆增城的情况有所改变不过一些年初供地计划中颇为吸引开发商的地块例如燕塘地块三梅花铝厂南厂区地块荔湾广钢新城等并没有如期出现

颇有意思的是在17宗地块中有多达7宗都是此前流拍地块包括番禺飘峰地块一二以及利丰北侧地块白云上官苑及太和镇地块增城朱村地块等

同时这些地块中有4宗相比之前都有所折价例如白云沙亭北路南侧地块起拍价从第二批挂牌的2528亿元降至20亿元降幅超过20折算楼面价下降1234元平方米

另外此前第二轮土拍中新增的诸多限制要求包括严查资金限制马甲限15上限溢价限售价及限销售对象等规则仍在持续不过部分区域和地块有细微调整放松例如南沙不再设置对销售对象的限制条件番禺白云回炉地块地价支付调整为分两期支付此前则是为一个月内一次性付清

可以看出经过第二轮遇冷之后鼓励房企拿地的意愿有所加大不过截至起拍前一晚12月1日17宗地仅有13宗获得企业报名4宗无人问津即便是13宗报名地块也只有一个房企报名

从最终拍地成果看13宗地块底价成交4宗流拍总揽金302亿溢价率0

流拍地块中稍显意外的是黄埔黄陂地块即广汕路以北惠联路以东HBPQD12地块该宗地块性质为二类居住用地出让面积平方米计容建筑面积4平方米成交楼面价元平方米位于融创祥龙广府壹号附近

前两轮集中供地中黄陂地块都是争抢十分激烈的区域如第一次土拍中同样位于广汕公路以北的黄陂HBPQA6在未竞价前便有万科中海平安保利龙湖越秀雅居乐华发中交时代金茂等34家房企报名若算上各马甲该宗地有超过320组竞买人报名

最终该地块则仅用了30秒时间就封顶转为摇号楼面价为元平方米为黄埔地价天花板

第二轮普遍底价成交的供地中黄陂地块仍较为突出最终溢价率10

因此此次流拍略有些令人意外对此广州中原地产项目部总经理黄韬表示流拍地块主要还是有一些土地自身问题此轮供地的黄陂地块本身质素一般周围缺乏配套同时周边在售项目有一定回落导致开发商预期改变

此外流拍地块中的两宗番禺大石飘峰地块除了地块周边环境原因也反映了当前土拍市场遇冷的背后原因即开发商钱袋子紧张

据悉两宗大石回炉地块此前要求开发商需要在一个月内一次性付清地块总价这次虽然总价分别下调了55亿和79个亿且付款方式也可以采取两次分期门槛降低但单块40亿以上的起拍价还是扛不住房企们紧张的现金预算

广州目前市场比较理性务实房企即便有信心也不会随便拿地而是实事求是地做判断不像以前一味追高黄韬说道

保利星河回归

没有惊喜意料之中大概是对第三轮广州土拍的精准概括

不过回到房企层面除了广州市属区属国企譬如知识城集团广州南投南沙开建外传统房企里面仍是有些惊喜面孔

最大手笔的是广州本地房企保利

此轮土拍中保利以底价3836亿得海珠区华洲路地块楼面价元平方米为目前广州地块成交价第八这也是此前竞拍地块中最受关注的城区地块

此外以底价3835亿元夺得番禺利丰北回炉地楼面价元平方米以底价2054元落子增城朱村街朱村大道西A号楼面价9060元平方米

按此计算保利此次共以9725亿元摘得三宗地块实现大本营补仓

除了今年1月确认成为广州海珠红卫村合作企业外若回想今年前两次供地情况保利几乎可以说是缺席了

在全国首轮集中供地中虽然保利是最积极的房企之一拿地总量达24宗但其中归属广州的却一宗都没有

当然这也有一些运气与区域选择原因

广州首轮集中供地保利参与报名的地块达9块但基本都是热门地块如白云金沙洲地块黄埔知识城黄埔黄陂地块番禺创新城地块南沙庆盛地块等这些地块毫无意外都引来了数十家房企争抢且多数都因竞拍到达上限价转为摇号

相比竞争选手越秀有些逊色广州首轮集中供地越秀地产拿地6宗总金额达10775亿元二轮集中供地中虽比不上逆势回归的中海但同样拿下番禺创新城两宗宅地成交总价接近103亿元

保利在大本营广州扎根超过28年截至去年已经连续十年蝉联广州销冠而越秀地产过去两年借助第二大股东广州地铁获得数个TOD轨交项目并迅速推出市场反响良好可以说如今广州头部市场就看保利越秀如何表现了

从今年监测的销售情况看保利与越秀十分接近

值得一提的是11月30日保利发展公告称提升公司自持物业的运营效率探索创新型资产运作保利发展拟发行租赁住房资产支持证券化产品拟发行规模不超过100亿元

就在一周前保利发展宣布拟发行的公司债券规模为不超过98亿元仅11月保利披露的新增融资金额包括额度共计443亿元

除了保利拿地房企里还出现了星河

上一次星河在广州公开市场夺地是一年前以2434亿元拿下广州荔湾金桥地块折合楼面价约元平方米溢价率约26

星河对广州这座城市并不陌生自2006年就已进军围绕南沙先后开发了星河丹堤星河山海湾星河盛世星河壹号公馆等项目更为重要的是星河自2013年起开始通过旧改接触更广阔的广州市场

2015年星河在广州的城市更新公司挂牌成立2019年12月星河正式拿下南沙东涌镇珠宝文化旅游小镇连片更新改造项目南涌村鱼窝头村体量约832公顷面积为13倍珠江新城改造总成本约10282亿元在当时也是广州旧改公开招商以来少有的大体量旧改项目

今年星河已拿下广州三个旧村最新于10月19日正式拿下广州南沙珠宝文旅小镇二期天益村大稳村旧改该项目为南沙有史以来最贵的旧改项目改造投资额高达11028亿元

截至目前星河已经在广州拿下了7个旧村改造项目改造面积超2100公顷改造投资额超488亿元

本文源自观点地产网