原配与小三最大的区别：这3点很多女人没想到（家，情，钱）原配与小三的区别感人

2023-03-25 09:38:41 2阅读 0评论

基于法拍房不限购可贷款的政策法拍房市场目前较为火爆上一篇文章我们介绍了法拍的流程但实务中法拍房也存在各种各样的坑或者说风险今天我们结合团队处理100余套法拍房的相关经验为各位整理了法拍房捡漏与避坑指南供大家参考

01法拍房常见的那些坑

第一坑无法腾房

法院在拍卖时已注明不负责腾房或清场

腾房难题一直是强制执行中的难点被执行人或其他第三人占用在被拍卖房屋中拒绝腾房的情况并不少见常见的第三人有被执行人家属租户或其他债权人实务中虽然大多数法院支持强制腾房但每个地方法院对强制腾房的要求并不一致如果法院在拍卖时已注明不负责腾房或清场如上图买受人应慎之又慎

需提醒的是法院若已经进行告知买受人又因无法腾房不能入住的话只能采取悔拍或另行起诉的方式要求无权占有人返还原物

第二坑房屋系凶宅

南京著名凶宅历经多次司法拍卖

发生过各种非正常死亡案件的房屋俗称凶宅由于中国人对风水吉凶有独特的要求因此凶宅也属于重大瑕疵的范畴如上图所示的南京著名凶宅历经2014至2018年多次司法拍卖最终才拍卖成功

实践中部分买受人在成交后才发现是凶宅如果法院已对于该瑕疵进行了公示买受人也只能认栽若法院未披露的买受人可以重大瑕疵为由主张权利

第三坑房屋仅部分份额拍卖

对于法院公示的拍卖房屋如果存在案外的共有产权人如配偶部分法院的做法是仅拍卖部分份额如下图仅拍卖50份额通常情况下一般案外人具有优先购买权导致买受人难以竞拍成功即使竞拍成功后也将产生无法正常使用或处分的问题建议审慎购买

一部分拍卖房仅拍卖部分份额

第四坑房屋带有长期租赁

法拍房中如有租赁合同需注意

在法院决定拍卖之前就存在的租赁关系是受法律保护的基于房屋买卖不破租赁的原则如果法院已认可了法拍房的租赁就会在公告上明确优先购买权人且将租赁信息公示并继续允许承租人使用至租赁合同结束为止

当然公示的租赁期限较短倒还好买受人等待一段时间即可入住但如果带有较长甚至长达20年的租赁合同如上图所示一般很有可能涉及虚假租赁或其他问题同时买受人即使拍卖得到了该房屋的物权也将长期无法入住

第五坑税费物业费等额外支出

一般的法拍网站均会注明出让方税费是否由买方承担以法院公告为准如下图

而实务中法院公告基本都会明确由买受人承担房屋过户的税费之前欠缴的物业费水电费等费用如果买受人未仔细了解拍到手后才发现税费物业费过高已为时晚矣

税费承担方式以法院公告为准

第六坑土地性质问题

土地性质也是各位买家需要注意的点除了涉及税费还涉及到能否过户的问题比较常见的是房产的土地性质属于集体所有如下图只能在集体组织内部流转导致非集体组织内部人员竞买后会无法过户最终只能悔拍

房产的土地性质会导致无法过户的问题

还有比较常见的是房屋性质为安置房房改房等特殊性质的能否过户及具体费用应以当地房产政策为准如下图所示的拍卖房屋土地性质虽然是划拨房屋性质为农民安置房但依据长沙的政策并非无法过户只是过户时需补交土地收益金此时买家就应考虑额外增加的成本

特殊性质的房产能否过户要以最新的房产政策为准

第七坑落户与学位问题

户口属于房屋买受后的添附权益一般而言法拍房都保留有原有住户的户口而法院只能通过拍卖确认书执行裁定书等相关法律程序将房屋合法地过户给买受人使得买受人拿到房屋产权但是对于户口是否必须强制迁出却没有强制性规定因此如果户口的迁移或学位无法保障对于有子女落户入学需求的买受人将会造成很大的影响买受人应及时了解相关情况

法拍房可保留原有住户户口对落户入学会造成一定影响

第八坑房屋质量隐蔽瑕疵

一般的法拍房是意向买受人集中看房看房时间并不长如果未仔细查看在入住法拍房后可能会发现一定的质量问题或其他未发现的瑕疵比如房屋破损房屋漏水等情形此类情况均属于买受人需要自己填坑的范畴

法拍房的房屋质量需买家以实地勘察为准

如上图所示将上述法拍房网站上的图片点击放大后可以看出存在局部发霉的痕迹可推测有局部漏水的可能性因此建议买家以实地勘察为准

02关于避坑捡漏的建议

现在的法拍非常透明一般不存在唯一竞买底价捡漏的情形我们理解的捡漏是在避免落坑的前提下尽可能实惠的拿到法拍房因此我们总结的指南如下

一参与竞拍前应仔细阅读竞买须知标的物介绍等与房屋信息有关的公告

1了解法院是否负责腾房

一般在拍卖公告里面就已经明确了是否负责腾房作为买受人应当在缴纳保证金之前就详细的阅读拍卖公告如未明确的应向人民法院咨询

2注意瑕疵提醒

避免购买到类似凶宅或者还有其他严重瑕疵的房屋