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来源丨21世纪经济报道IDjjbd21

记者丨李一戈

编辑丨李靖云

出水才看两腿泥只有调整时期才能显出房企真水平

11月26日北京土地出让额创下历史单日成交纪录31646亿元当日共有12宗经营性用地成交其中居住用地11宗约66公顷商服用地1宗约3公顷总建筑规模约134万平方米11宗居住用地中9宗为限竞房地块2宗为共有产权房地块

这则消息透露出三点信息

一是一批城市年底加快了土地出让步伐虽说从近几年情况看多数城市都未能完成年度土地出让计划但相差太大也不好何况无论是从保障财政收入保持投资增长还是从满足市场需求看都需要增大土地供应这就是为什么北京上海广州深圳南京厦门济南等城市11月以来均推出大批土地的原因

二是居住用地占比大幅提高北京前述12宗土地里有11宗是居住类用地这也符合之前住建部提出房价上涨压力大的热点城市增加住宅用地供应的要求

三是限价类土地成为主流北京限竞房和共有产权房这些带有政府限制性保障性的住房将成为市场供应主体

图图虫

顺便说一句大批限价房限竞房的推出确实起到了抑制房价上涨的作用比如预计于12月开盘的北京中海云熙项目据说首期开盘均价为元平方米而8月拿地时政府限定该地块商品住房销售均价不超过元平方米含全装修费用即均价下降了约5000元平方米

问题是各地推出了大量土地你敢不敢买当然已出让的土地除个别流拍外基本都成交了不过溢价率普遍比较低溢价率低固然是因为政府设定了地价天花板但更重要的还与房企对楼市未来的预期不确定有关

我多次讲过2016年以来的这轮严厉调控2017年至2018年上半年的逆势增长甚至创下量价新高这是不正常的不能以非正常当成常态下半年以来的调整不仅必要而且必须但与此同时过分悲观也是不正确的稳定之后的楼市仍将有相当长的发展期

那么只要不是薅一把就走而是瞩意长远的房企就必须要适时补充土储关键是时机我们常说在别人恐惧的时候贪婪楼市预期不确定甚至共识是已进入下行轨道的时候有没有胆量作出投资决定就颇费思量了毕竟每幅土地动辄几十亿买错了地可不是好玩的

正如我们记者所报道的今年房企投资已经出现了明显分化部分过于激进的房企或者是重心过于下沉到三四线城市的房企由于销售放缓偿债压力大开始了阵痛连报名竞地都不敢而一些布局均衡现金流较好的房企则采取了进击姿态

从一年的时点看没有准确的统计数据证明哪个季节是买地的最佳时候但有两个指标值得参考一是土地溢价率低二是可挑选数量多以此观之今年年底热点城市土地集中上市争抢又不激烈相对便宜可能是拿地的时间窗口之一

图图虫

紧接着有朋友问年底是不是买房的好时机

我一以贯之的态度是投资买房我从不会给出具体建议现在投资门槛这么高限购这么严想买也难何况物业持有环节征税只是时间问题当然有人会说只要想投资总是有办法的反正我没有办法好在经过几年的去投资化教育动这方面心思的朋友确实少多了

不过房地产市场里的刚需一直都在的除了首套房还有改善性需求比如换房小房换大房郊区房换城区房还有学区房以小换大要增加投入也就有何时出手的问题大家挣点钱都不容易谁不想以最低的价格买换到心仪的房子呢

据我个人观察的经验即使是在楼市最火热的时候年底年初也是相对的低点有些城市公司到11月一盘账距离全年任务还差20亿为了冲业绩可能会拿出一些房源来促销有些房企年底要还债可能打折以尽快回笼资金有的企业对来年楼市预期不好也会选择现金为王去化为上

但必须强调就像没几个神仙真正做得到股市抄底一样期望楼市抄底也如同卜卦所谓刚性需求就在于不得不买千万不要因为你这个月买的房下个月跌了500块就捶胸顿脚至于买纯商品房还是买保障性住房就得看支付能力了

我还想多说一句不要受所谓房价暴跌的蛊惑虽然有不少城市存在房价虚高的泡沫现象如果说它们可能会下跌百分之二三十我一点也不会惊讶现实也的确处于下行通道但不能指望它一夜之间就会到来如果谁告诉你明年跌8后年跌10他一定是罕见的预测大师只是你会信么反正我不会预测目前能说的是楼市调控的主基调仍然是稳定

21君

你认为年底是买房好时机吗为什么

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本期编辑黎雨桐

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