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中国的住宅土地使用年限70年，确立于1990年，早已成为惯例，很少人会问为什么是“70”这个数字。其实，1980年代初，霍英东向中央政府建议土地有偿出让，成为后来土地财政的先声，而70年的设定与他的香港经验不无关系。

为什么土地使用权是70年，不是100年？

来源：每日经济新闻（ nbdnews）综合瞭望东方周刊、新华网、地政总署网站资料、《中华人民共和国土地管理法》

周末，有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻引起广泛讨论。

温州出现20年使用权住宅的情况有其特殊性。对绝大多数城市居民来说，房产证上都是70年土地使用权。温州这次20年土地使用权到期如何解决，有极为重要的参考意义，它关系亿万人最为重要的财产问题。

那么问题来了，为什么国家规定的土地使用权是70年？而不是50年或者100年？我们现在面临的问题，有没有可供参照的成熟的解决办法？如果续期的标准不明确或者费用过高，又会产生怎样的问题？

社会主义性质，所有土地“公有制”

《中华人民共和国土地管理法》规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有（国有），即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，城市市区的土地属于国家所有。我们经常见到的住宅和商业楼宇的建设用地，就是国有的土地。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

因为在产权上就已经明确土地是公有，所以居民和企业获得的土地就只能是所有权，农民获得的是农地的经营权。

70年使用权年限如何确定的？

1986年，吉林省委副书记王先进被调入北京，出任中国第一任国家土地管理局局长，掌管960万平方公里土地的管理与改革。也就是从这时开始，形成了今天的城乡土地管理制度。

《瞭望东方周刊》此前专访了王先进，他讲解了70年土地使用权的由来，一开始政策建议提出的是住宅50年产权，理由主要有三个：

1.出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整；

2.一个人的工作年期，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；

3.过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。

但到了后来制定法律时，就变成最高年限70年。王先进认为，50年或者70年，甚至100年都没问题，这个数量的问题不大，也没有多大关系，关键是到期以后怎么处理。“按照我当时的想法，如果申请续期，交一定的续期费就可以了。续期费并不是按市场价格再卖一次，而是缴纳一个象征性的二次抵押费用。”

土地使用权到期怎么办？

《物权法》规定，住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。发现，这也是温州此次土地续期引发社会广泛关注的根本原因。

根据王先进的讲述，70年土地使用权的规定，参照了香港的经验。那香港是怎样做的？

根据香港地政总署网站公布的资料：香港的土地差不多全部由香港特别行政区政府租出或以其他方式批出。也就是说，香港的土地也是归政府所有，并且由政府出租给使用者。

由批租日期起计，新批土地契约的年期定为50年，承租人除须缴付地价外，还须由批租当日起每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三；租金其后亦会随应课差饷租值的改变而调整。

所谓应课差饷租值，是假设房产在一个指定估价依据日期空置出租时，按年出租，估计可得的年租。简单理解就是该房产所能收到的房租。

50年后土地租期到期怎么办？了解到，按照规定，期满后仍可续期50年，承租人无须补缴地价，但由续期当日起每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三。

但也有可能续期不成功，因为特区政府有全权酌情决定是否批准续期。举例来说，如果有关土地须供作公共用途，或已不再供作原本批准的用途，就不大可能获得续期。

从香港的操作来看，土地使用权也是自动续期（除非土地被改作公共等用途），无须补缴地价，但需要每年交付3%的租金。

你买房，是否考虑到70年续期的问题？

国家在土地招拍挂的时候，就明确是70年使用权；但对开发商来说，不会将这一条件纳入考量，因为房子最后的买家是居民。尤其是在一线城市，对于那些频频出现的“地王”，是很难用高租金来解释如此高的拿地价格的。

但是你买房子的时候，是否考虑到土地70年使用权这一限制？虽然大家知道，但绝大部分买家可能不会这么考虑，因为在中国人的传统观念中，房产是家庭财产的重头，是需要代代传承的，是一种永续的财产。

山东青岛的一个案例最值得参考。早在2009年，青岛一个名为阿里山的小区，就遭遇20年土地使用权到期的情况。但当时该小区的二手房销售价格并未受到这一事件的影响，和周围的房价相差无几。这也意味着，从市场的角度看，都将土地使用权视为永久的。

续期条件不明确，会有什么副作用？

1.房产定价不明晰，即这套房子究竟应该值多少钱，都难以判断；会给这类房产的交易、抵押造成操作上的困难（尤其是快到期的时候），进而给老百姓带来诸多不便；

2.房产定价不清晰，甚至导致产权不清晰（如果续期费用超出居民承受能力，可能就不续期了）

3.一些与房产有关的经济活动难以进行，比如以房养老。

一家人供一套房，甚至三家人供一套房，在中国不是什么新鲜事情，房产的最终归属牵动着每个人的心。尽管70年使用权到期高峰还早，但这样重大的决策需要提前作出，以给居民和市场稳定的预期。如今，不动产登记已经全国铺开，不少省市已经提前完成这一工作。在确权工作完成、掌握全国数据后，希望土地使用权续期的问题，也在接下来能得以彻底解决。

附：土地租期为什么是“70年”？

来源：作者新浪博客

中国的住宅土地使用年限70年，确立于1990年，早已成为惯例，很少人会问为什么是“70”这个数字。其实，1980年代初，霍英东向中央政府建议土地有偿出让，成为后来土地财政的先声，而70年的设定与他的香港经验不无关系。

从香港界限街说起

在香港的九龙半岛，有一条东西向街道，名叫“界限街”(BoundaryStreet)，两边的房子看起来没有什么不同，但房屋中介可能会告诉你：两侧的土地使用年限有可能大不相同，而且一边要交租金，一边则不要。

要知道它的来历，有必要先复习一下中国近代史。

1840年第一次鸦片战争爆发，清军战败，1841年双方代表草拟《穿鼻草约》后英军在香港岛登陆，1842年中英正式签订《南京（ 农用地、 商住地、 工业地）(楼盘)条约》，确认将香港岛连同邻近的鸭脷洲永久转让与英国；1860年清军再次战败，签下《北京（ 农用地、 商住地、 工业地）(楼盘)条约》，把九龙半岛南部连同邻近的昂船洲一同永久转让给英国；1898年，英国通过与清廷签订《中英展拓香港界址专条》，租借九龙半岛北部、深圳（ 农用地、 商住地、 工业地）(楼盘)河以南的新界和邻近岛屿，租期99年(但九龙寨城除外)。

这一系列动作，确定了今日香港的辖区范围(香港岛、九龙、新界);根据《北京条约》的附图，大致就是在昂船洲岛最北头的角和九龙炮台之间划了一条直线，用矮矮的铁丝网分割，把后来的新界和新九龙隔在外面，这也是今天界限街的走向。因此，根据中英之间原本的协议(虽然后来的中国政府并不承认这不平等条约)，界限街以南是不需要还的，而界限街以北应当在99年后，即1997年7月1日归还给中国。

1980年代，中英双方就香港问题谈判，英国方面考虑到诸多因素并未坚持只还界限街以北地区，而是把界限街南北的香港、九龙、新界全境归还给中国。

香港土地年期的演变

1841年英军占领香港岛之后，当时的模拟港督义律急于大搞建设，开始卖地，按照他们的说法，港岛的土地与其他英联邦国家一样，属于女王陛下所有，卖地只是把土地的使用权批租给买家；不过，最早的土地批租并未规定明确的期限。

1844年，港府把土地租期确定为75年，且不可续约，但几乎所有的承租人都抱怨经济形势不好而土地租期又太短，港督无奈向伦敦报告，以新加坡土地999年期为例建议延长租期，终于在1849年获得批准，宣布把租期原来为75年的土地延长924年，合计999年，而且不补交任何地价，因此又出现了一大批999年租期的土地。

1898年5月，英国政府认为租期过长，导致政府无法与承租人一同分享土地升值的收益，要求香港政府在新批土地时取消了999年租期的租约，代之以75年可再续租75年且不另收地价的租约，同时政府要求承租人在75年租期期满后支付按新标准制定的土地租金。此后一直到1985年《中英联合声明》生效，除了少数99年期的例外情况，75年租期成为界限街以南土地的标准租期。

1898年6月，界限街以北的土地由英国政府向中国租借，港府接管后，以99年减3天(从1898年7月1日起计)批租给土地开发商和使用者，在1997年6月27日期满时收回，再由港府在6月30日归还中国。

香港回归时，界限街北的所有土地批租契约都将期满，为了保持香港在过渡期内政治和经济的稳定，《中英联合声明》规定，港英时期的土地批租制度将继续实行下去，并规定1997年7月1日以前期满的土地契约可以自动续期至50年后的2047年6月30日，不需要补地价，但是从续期之日起，每年交纳一定的租金(按照经评估的土地年租金的3%计算)。于是，界限街再次成为土地特征的分界线：在界限街以北，已有土地的年期只能到2047年，而且必须交租金;而在界限街以南，只要原来的土地期限未到，就不需要交租金，而且即使是原来规定没有续期权的土地，也可以在1997年以后到期时免地价再续一次50年。

此外，从《中英联合声明》生效之日1985年5月27日至1997年6月30日止，港府可以批出租期不超过2047年6月30日的新的土地。该土地的新业主须交纳地价并交纳象征式租金至1997年6月30日，该日以后不需要补地价，但须交纳租金。

1997年7月1日后，根据《香港特别行政区基本法》的规定，香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家（中华人民共和国）所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。1997年7月15日，香港行政会议决定除了特殊用途土地（如加油站用地是21年）外，新批土地的年期定为50年，与社会制度“50年不变”的“50年”保持一致。

香港案例

于是，香港形成了一系列批租年限不同的土地：无期限、999年期、99年期、75年期、50年期等。目前，全香港还存有唯一的无期限土地标本，那就是香港圣公会香港教区主教堂——圣约翰座堂(St John’s Cathedral)，1847年奠基，1849年落成祝圣。教堂坐落于最繁华的中环，占地5.3万平方英尺，紧邻中银大厦和汇丰银行大厦，如果能按照10倍容积率改建为写字楼，按照农业银行(601288,股吧)最近购买的999年期中环写字楼价格每平方英尺2.78万港币计算，价值可高达147亿港币，不过这只是假设而已，因为当年批地时就已经明确只能作为教堂用途。

尖沙咀的购物天堂——海港城(Harbour City)，从当年的九龙仓码头改建而来，大部分物业的土地起止年期是从1881年到2880年，而在铜锣湾的时代广场则是三个时间起点的混合体，分别是1851、1861和1881年，也都是999年期。

太古(Swire)在港岛东区鲗鱼涌开发的太古城(Taikoo Shing)，是香港有指标意义的大型住宅区，其前身是1900年获得土地的太古船坞(Taikoo Dockyard)，请注意1900年本来已经废除999年的租期，但英资背景的太古就是不一般，它转而向英国政府描绘一个能够建造万吨级轮船的宏大构想，申请把原本以99年批租的土地延长为999年，最终获得批准;70年以后，太古又申请把船坞改建为住宅又被批准，所以太古城便成了2899年土地才到期的蓝筹物业。

1984年《中英联合声明》签署，但是还要等到两国权力机构批准才能生效，如果这期间要买一块地，在生效前买还是生效后买的差别就很大，因为生效前还可以享受75年续期75年等于150年的待遇，而生效后则只有2047减1985等于62年;所以开发商都希望能够赶上末班车，还是这个太古，就成功把位于金钟的太古广场1座、万豪酒店和购物中心的一部分，争取到了150年即2135年到期的待遇，不过其他部分就只好适用2047年到期的规则了。

2047年到期的有两类，九龙仓位于界限街北、钻石山的荷里活广场(Plaza Hollywood)，属于本来在1997年到期但顺延到2047年的一类;而新鸿基位于维多利亚港两岸的制高点IFC和ICC，则属于《中英联合声明》生效后新批租的土地。

1997年以后，香港政府新批出的土地采用50年的标准租期，而且一般不可续期;当然也有例外，1999年，迪斯尼乐园最后就被授予了50年续期50年等于100年的优惠，不过这来源于迪斯尼超强的议价能力。

国际比较

在现代的英美法系中，地产权分两类：一类是freehold(自主持有或者永业权);另一种是leasehold(租赁持有或者租业权)，前者无期限，后者有期限。英国的土地在法律上都归英国王室所有，英王是唯一绝对的土地所有人，但拥有freehold的土地持有人实际上是该土地的所有者，只要他不违反法律和规划和侵犯他人利益，就可以随意利用和处分土地。

据统计，英国公共部门所有的土地占15%左右，而民间(包括自然人和法人)所有的土地占85%左右。从长江实业公布的年报中，我们可以发现，长实在英国伦敦Convoys Wharf开发的商业住宅项目，在荷兰、比利时、墨西哥及巴哈马经营的码头都是freehold。

在美国，私有土地占美国国土面积的59%，主要分布在东部和中部，联邦政府土地占32%，主要分布在西部;州政府土地占7%，其余2%为印第安人保留地。在日本，私有土地超过60%，而国有和公有的土地大部分是山林、河川和海滨地，其土地资产总值只占日本全部土地资产总值的6%以下。在地广人稀的加拿大，私有土地不到总面积的11%，但主要分布在南部土地肥沃地带，全国的城镇土地、良田、牧场等经济效益高的土地大部分被私人占有。

在法国、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士等大陆法系国家，土地所有制的特点也是土地私人所有一般占主要成分，私有土地的价值量一般占各国(地区)全部土地资产价值的绝大部分;私有土地虽受政府调节，但主要以市场机制配置。

在英国另外一个曾经的殖民地新加坡，土地契约被简称为地契，目前也存在多种形式的地契： 永久地契、999年、103年、101年、99年。其中永久地契和101年、103年或者999年地契都是新加坡建国前留存的产物，建国后批出的土地则没有了永久地契，而采取与香港趋同的批租制，只不过是99年地契，故目前大部分在售物业为99年地契，而那些在售的永久地契物业，则是开发商从私人手上收购freehold土地后重建出售的。

中国模式

回到本文开头，当年霍英东最早向中央领导提出建议，租地给外商进行开发，而后来的“70年”也是从霍英东建议的“99年”、 “也可以75年”中来。其中的“99年”来自于界限街以北的批租土地，而“75年”则是当时港府在界限街以南的批租年限，中国最终为住宅选择了一个比75年更短一些的70年，而其他类型的土地年期则更短。

周其仁教授曾撰文，把中国的城市土地制度形容为一部“急就章”，即从法律严禁土地转让、租赁和买卖，到形成可以拍卖土地使用权的市场体制，在国家行政和立法层面，前后总共还不到一年时间，当时急急忙忙定下的土地转让年期受到了香港的影响，而那里有一个回归大陆的特殊约束条件，所以不少土地批租的年期比较短。他还认为“最大之失”是“把香港单一土地所有制的特殊，错以为是可以通行天下的一般。其实全部土地归港英政府，只是港岛的殖民地体制遗产，并不是包括新界在内的全部香港的土地制度”。

周教授的基本观点我是同意的，但是在对香港土地制度的细节理解上，他的理解有失偏颇，事实上当时香港的土地年期并非因为受到回归大陆的约束，因为界限街以南大多数土地从1898年以后就按照75年批租了。

在中国，不管年限多长，城镇土地都是100%归国家所有，私人部门（包括自然人和法人）只拥有40年至70年的使用权。也就是说，中国与世界大多数国家的土地所有制结构不同，而是采取了与两个英国的前殖民城市——香港和新加坡趋同的规则。问题是香港和新加坡都是一个小的经济体，而且都属于低税收地区，它们可以用循环收取的高地价来弥补低税收和高福利，通过不断的资本进入得以支撑高房价(短土地年期实际上意味着土地价格进一步高企)，而中国则是高税收、高政府开支、低福利的大经济体，依靠“外来资本持续进入”没有可能，那么又有谁来支撑我们长期的高地价呢?

王家卫有部电影名叫《2046》，与2047年有所巧合，似乎又不是巧合。在中国内地， 70年（如果从1990年开始算也不到50年了）以后，政府是否会舍得免地价自动续期？对购房者来说，人生中积累的最大一笔资产会落在界限街的哪一边?